Kinnisvaramüük: millele pöörata tähelepanu

17/01/2022

Alustame uut aastat kinnisvara, nimelt selle müügi teemaga. Sellekohaseid küsimusi esitatakse tasuta juriidilistel konsultatsioonidel Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos peaaegu et kõige sagedamini.      

Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja. 

Tahan müüa oma suvila koos krundiga. Kas ma pean näitama seda tehingut tuludeklaratsioonis ja maksma tulumaksu? 

Tulumaksuseaduses on paragrahv 15, milles on öeldud, millistel juhtudel tuleb deklareerida kinnisvara müügist saadud tulu. Esiteks kuulub maksustamisele just tulu ehk müügi- ja ostuhinna vahe. Teiseks on vaja vaadata, kas on erandeid, mis vabastavad tulumaksu tasumisest. Me lähtume paragrahvi 15 lõikest 5, kus on öeldud, et tulumaksuga ei maksustata tulu, mis on saadud kinnisvara müügist, kui müüakse suvila või aiamaja, mis on olnud teie omanduses üle kahe aasta, krundi suurus aga ei ületa 0,25 hektarit.

Maksu- ja Tolliameti seisukoht on käesoleval ajal järgmine: kui te müüte kinnisvara, mis ei kuulu maksustamisele, siis ei ole vaja seda deklareerida.   

Kas ma pean maksma tulumaksu, kui müün korteri, mida kasutan alalise elukohana, kuid ei ole sellesse sisse kirjutatud?

Ütleksin, et teil võib tekkida raskusi kontrollimisel, mis võib viia tulumaksukohustuseni. Miks? Seepärast, et esmase tehingu kontrollimisel lähtub maksu- ja tolliamet rahvastikuregistri andmetest. Kui näeb, et müügiaadress on üks, kuid teie olete sisse kirjutatud teisele, tekivad kahtlused, kas müüdud korter on just see koht, kus te alaliselt elate. Maksuametnikud tahavad kindlasti saada teilt selgitusi.

Mul on korter, kus ma elan. Kas pean maksma tulumaksu, kui tahan müüa teise korteri, mis saab kord minu omaks testamendi alusel?

Peate küll. Seadus vabastab tulumaksust ainult selle korteri müümisel, kus omanik reaalselt elab, kui ta ei ole viimase kahe aasta jooksul sooritanud kinnisvaratehinguid. 

Kuidas arvestatakse korteri müümisel neid kaht aastat, mille jooksul ei ole sooritatud tehinguid kinnisvaraga?

Kaht aastat tagasi me hakkame arvestama korteri notariaalse müügitehingu momendist ja läheme tagasi kuni kuupäevani, mis kinnistusraamatus on tehtud sissekanne teie kui inimese kohta, kes omal ajal sai selle korteri omanikuks.

Kas garaaži müümise puhul tuleb maksta tulumaksu?

Jah, garaaži müümisel tuleb tulumaksu maksta alati. Kuid ainult tulult. Kui te näiteks ostsite garaaži 5000 euro eest, aga müüte selle 6000 euroga, siis maksu tuleb tasuda vahe ehk 1000 euro pealt.

Minu vend, kes viibib hooldekodus, otsustas oma korteri müüa. Soovitage, kuidas seda tehingut sooritada.

Korteri müügitehingu võib teie vend sooritada iga notari juures. Kui ta on suuteline liikuma, on tal odavam sõita notari juurde kui kutsuda see hooldekodusse. Notari juurde tuleb end registreerida, minna kohale koos ostjaga ning vormistada kohe ostu- ja müügileping. Kaasas peavad olema isikut tõendavad dokumendid.

Selle üle, kes tasub notari juures riigilõivu, lepivad osapooled omavahel kokku. Tehingu sooritamisel on tähtis kirjutada, millal ja kuidas makstakse raha korteri eest, samuti see, millisel momendil läheb omandiõigus üle teisele omanikule. Oleks õige, kui raha korteri eest deponeeriks ostja notari juures (tagasi võtta ta seda enam ei saa), aga lepingu allakirjutamise päeval läheks omandiõigus ostjale üle. Raha kannaks teie vennale üle notar.  

Korteri ja võtmete üleandmine ostjale toimub kohapeal akti alusel, mille võite koostada ka teie. Akti märgitakse kõik välised defektid ja puudused, samuti muud tähtsad üksikasjad, mida ma soovitan kajastada ka ostu- ja müügilepingus. Sellesse võib ka kirjutada tähtaja, mille jooksul müüja kohustub oma asjad korterist välja viima.         

Linn saatis mu õe hooldekodusse. Kas mina võin müüa õe korteri, aga raha panna tema pangakontole?

Kui teie õe hooldajaks on määratud linn, siis niisama te seda teha ei saa. See on võimalik ainult linna nõusolekul ja kohtu sellekohase otsuse puhul.

Kui õel hooldajat ei ole (selle saab välja selgitada elukohajärgses sotsiaalametis), siis on tal õigus vormistada teie nimele volikirja, pärast mida saate teie hakata korterit müüma. 

Kavatsen müüa oma toa kommunaalkorteris. Kas on vaja pakkuda seda kõigepealt naabrile?

Teie korterinaabril on eelisostuõigus ning seepärast olete kohustatud pakkuma tuba algul temale. Aga eelisostuõigus tekib juriidiliselt müügimomendist. Naabril on õigus kahe kuu jooksul pärast ostu- ja müügitehingu sooritamist teatada notariaalselt oma õigustest ja osta selle toa sama raha eest uuelt omanikult välja. Seepärast võib uuele omanikule soovitada igaks juhuks mitte paigutada raha soetatud toa suuremasse remonti.

Mulle kuulub üks kuuendik osa korterist, ülejäänu aga sugulasele. Kuidas oleks kõige soodsam sooritada tehing minu osa talle üleandmiseks?

Kui arutada selle üle, mis on soodsam – müük või kinkimine –, siis vahe ei ole eriti suur, sest mõlemal puhul oleneb notariaaltasu teie osa maksumusest. Küsimus on vaid selles, et kinkimisel võite kokku leppida täiendavate tingimuste üle, mille mittetäitmise korral on teil õigus kinkeleping tagasi võtta. Ostu- ja müügileping aga tähendab, et minteid täiendavaid tingimusi müüjal ja ostjal olla ei saa.

Teie juhtumi puhul võite vormistada notari juures lepingu ühisomandi lõpetamise kohta, mille alusel läheb kogu korter üle teie sugulasele, aga teie saate rahalise hüvitise.    

Kui ma ostsin korteri 30 aastat tagasi, aga nüüd kavatsen selle müüa, kas on võimalik indekseerida selle esialgse maksumuse vastavalt praegusele tegelikkusele?

Ei ole võimalik. Oletagem, et te ostsite korteri 500 dollari eest. See jääbki müümisel alghinnaks. 

Registreerimine tasuta juriidilistele telefonikonsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimub esmaspäeviti kell 9-12 telefonil 6720311.

Margarita Kornõševa, Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik

Foto: smolnews.ru