Korteriühistu: hakakem elama sõbralikult?

10/05/2021

Nagu ikka kevadel, esitatakse tasuta telefonikonsultatsioonidel Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos kõige sagedamini küsimusi korteriühistute kohta. Käsitleme neid ka tänases väljaandes.

Margarita Kornõševa,

Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik

Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.

Kaugkoosolek. Koroonapandeemia ajal korraldatakse korteriühistutes koosolekuid kirjalikult. Esimesel hääletamisel ei olnud meil kvoorumit koos ja mõned KÜ liikmed hakkasid nõudma korduskoosolekut. Kas neil on õigus?  

Kõik arusaamatused selle küsimuse ümber on seotud asjaoluga, et teie, nagu paljud teisedki, peate niisugust töövormi ühistu üldkoosolekuks. Tegelikult nimetatakse seda otsuse vastuvõtmiseks üldkoosolekut kokku kutsumata ning üldkoosoleku puhul harjumuspärase kvoorumi puudumise korral ei saa kohaldada sellele  korduskoosoleku kokkukutsumise nõuet.

Kui üldkoosolekul on otsuse vastuvõtmiseks vaja kvoorumit, siis peab see olema ka  otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Oletagem, et majas on 40 korterit. Selleks, et otsus vastu võetaks, tuleb koguda vähemalt 21 hääletamissedelit. Kõik määrab poolt- ja vastuhäälte suhe. Kui kas või 21 sedelit kokku saada ei õnnestu, siis ei saa ka otsust vastu võtta.

Hääletamine. Korteriühistus toimunud hääletamisel me lugesime nende inimeste hääled, kes sellest osa ei võtnud, vastuhäälteks. Keegi ütles, et see on seaduserikkumine. Aga korteriühistuseaduses on see nii ju kirjas …

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvi 21 muudeti 24. mail 2020 ja seal ei ole enam öeldud, et hääletamata jätnu hääl loetakse vastuhääleks. Nüüd niisuguseid hääli enam ei loeta. Nii nagu KÜ üldkoosolekulgi.

Lahkumine juhatusest. Ma olen korteriühistu esimees. Tahan sellest ametist lahkuda. Ent keegi minu asemele tulla ei soovi. Mida niisuguses olukorras teha?

Keegi ei saa teid sundida töötama ühistu esimehena vastu teie enda tahtmist. Kui uut esimeest ei ole võimalik leida, tuleb teatada ühistule, et te kogute haldusfirmadelt hinnapakkumisi ning KÜ üldkoosolek valib selle kes tuleb teie asemele.

Rõdu ühendamine. Paljud inimesed meie üheksakorruselises majas on ilma igasuguse loata ühendanud rõdu köögiga. Millest alustada, et saada neilt ümberplaneerimise projektid?

Alustada tuleb kirjaliku nõudega esitada teatud tähtajaks ühistule projektid. Kui selleks ajaks keegi ühistuga kontakti ei võta, siis on sellel õigus pöörduda linnaplaneerimise ameti poole ning paluda, et kontrollitakse tehtud tööde vastavust projektdokumentatsioonile.

Kui mainitud ümberplaneerimisteks olid tõepoolest vajalikud projektid, siis teeb ametnik ettekirjutuse, kohustades need ümberplaneerimised legaliseerida ehk koostada projektid ja kooskõlastada need linnaga, samuti saada nõusolek omanikelt, ühistu liikmetelt.

Ülemakse tagastamise nõude aegumistähtaeg. Korteriühistu on juba 17 aastat võtnud kommunaalmakseid, arvestades ka rõdu pindalaga. Sain hiljuti teada, et see on seadusevastane. Millise tähtajani on võimalik nõuda maksete ümberarvestamist? 

Seoses sellega, et kõne all on nõue ühistule, on niisuguse nõude tähtaeg kolm aastat. Kui teil õnnestub kokku leppida pikema perioodi üle, siis seadus seda ei keela.

Kelder. Varasemate ümberehituste tõttu KÜ keldris jäi korter, mille ma hiljuti ostsin keldriboksita. Mida peaksin tegema, et mul oleksid selles mõttes kõigiga võrdsed õigused?

Keldriruumid on kõigi elanike ühisomand, mõtteline osa. Seadus määrab selgelt, et niisugust ühisomandit võib kasutada kahel viisil: kas võrdselt, kui igal KÜ liikmel on kõigi ülejäänutega võrdsed õigused võrdsele osale keldrist, või kui sõlmitakse kirjalik kokkulepe, kuidas seda keldrit kasutada.

Teie asemel  ma kirjutaksin juhatusele avalduse, et kuna majas on traditsioon, mille kohaselt igal korteril on oma keldriboks, siis teie kui KÜ liige soovite seda keldriosa kasutada. Küsige, mis alusel need boksid omal ajal jaotati ja mispärast niisugust nurgakest teie korterile ei antud ning kas oli kokkulepe keldriruumide kasutamise õiguse kohta. Juhin tähelepanu sellele, et ühistu üldkoosolek saab võtta vastu niisuguse kokkuleppe keldri kohta vaid siis, kui koosolekul viibivad kõik omanikud.

Teie edasine tegutsemine sõltub juhatuse vastusest. Nii või teisiti on teil õigus samasugusele keldriboksile nagu kõigil ülejäänutel. Kui ühistu niisugust boksi teie kästusse ei anna, on teil õigus nõuda ühistult kompensatsiooni teie omandiosa kasutamise eest.   

Naabri uks. Naaber vahetas omavoliliselt oma korteri ukse, muutes selle käelisust, mille tagajärjel see katab avatuna minu korteri ukse. On arusaadav, et näiteks tulekahju korral on mul praktiliselt võimatu välja pääseda, millele on osutanud ka tuletõrjujad. Lisaks sellele võttis ühistu üldkoosolek kaks aastat tagasi vastu otsuse, et akende ja uste vahetamiseks on vaja juhatuse nõusolekut. Naaber ei kooskõlastanud midagi ja pöördumistele seoses ukse ümberseadmisega ei reageeri. Mida teha?

Esimene võimalus on proovida leida lahendust läbirääkimiste teel. Kui te omal jõul toime ei tule, võib pöörduda korteriühistukomisjoni poole. Kui ka see tulemusi ei anna, on korteriühistul õigus minna kohtusse nõudega, et ukse esialgne seisukord taastataks.

Kui teie naaber kohtuotsust vabatahtlikult ei täida, on korteriühistul õigus anda see probleem lahendada kohtutäiturile, kes otsuse täitmise saavutab.

Remondifond. KÜ üldkoosolek otsustas, et meie maja 16 korterit hakkavad tegema makseid remondifondi, arvestades mitte ainult nende elamispinda, vaid ka tambureid nende korterite juures. Mil määral on see seaduslik, sest tamburid on ju mõtteline osa, mis kuulub kõigile ühistu liikmetele.

Seaduse järgi tuleb lähtuda ikkagi korteri pindalast, mis on märgitud kinnistusraamatusse. Sellest reeglist on võimalik kõrvale kalduda kahel viisil:

1. muudatuste tegemiseks on nõutav kokkulepe, millel on alla kirjutanud kõik omanikud;

2. on vajalik sissekanne ühistu põhikirja selle kohta, et teie majas võetakse makseid remondifondi, arvestades korteri ja tamburi pindala. 

Kui te olete seisukohal, et üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik tasub see vaidlustada 60 päeva jooksul vastuvõtmise hetkest kohtus. Kui te seda ei tee ja tamburi eest samuti maksma ei hakka, on ühistul igati õigus minna ise kohtusse ja nõuda teilt võlad välja. Sellisel juhul peab ühistu tõestama selle otsuse seaduslikkust mis on olnud aluseks suurendatud summa nõudmisele.

Omaniku surm. Korteriomanik suri ligi kaks aastat tagasi. Kas korteriühistu peab tasuma ka selle kinnisvara kütmise eest?

Seaduses ei ole kusagil öeldud, et ühistu peab sellises olukorras kütte eest tasuma, kuid põhimõtteliselt on KÜ kohustatud maksma arved õigeaegselt. Seepärast, et mitte koguda võlgu, maksab ühistu ka niisuguste tühjade korterite kütmise eest õigusega nõuda need summad tulevikus välja uuelt omanikult. Korteriühistul on õigus pöörduda iga notari poole ja selgitada välja, kas pärast omaniku surma avati pärand. Kui ei, siis võib KÜ avada selle iseseisvalt, et notar leiaks pärijad võimalikult kiiremini. Ühistul on ka õigus pöörduda kohtu poole taotlusega määrata ta pärandvara hooldajaks. Siis on tal võimalik korter välja üürida ja sellest saadava rahaga maksta arveid. 

Firma korteriühistus. Majas tegutseb firma, mis on võtnud enda alla poole selle pindalast. Kas firma esindajad tohivad kuuluda meie korteriühistu juhatuse koosseisu?

Juriidiline isik korteriühistu juhatuse liikmeks olla ei saa, kuid füüsilisel isikul on see võimalus täiesti olemas. Seepärast, kui teie põhikirjas ei ole piiranguid juhatuse koosseisu suhtes, siis võib firma esindaja valida ühistu juhatusse.

Lahing maa pärast. Meie korteriühistu õuel paikneb endine tootmismaa, mida müüakse oksjonil. Meie ühistu otsustas sellest osa võtta. Koosolekul hääletas enamik liikmeid selle poolt. Kas neilt, kes olid vastu või ei hääletanud, hakatakse samuti võtma raha maatüki ostmiseks? Mis saab siis, kui oksjoni võidab keegi teine? Kas meie ühistul tekib kohustus tagada uuele omanikule juurdepääs sellele territooriumile?

Oksjonist võtavad osa mitte omanikud, vaid korteriühistu. Järelikult jaotatakse kulutused selle maa ostmiseks ja kasutamiseks ühistu kõigi liikmete vahel vastavalt nende korterite pindaladele.

Jah, kui korteriühistu oksjonil kaotab, on ta kohustatud tagama uuele omanikule läbipääsu ja juurdesõidu endisele tootmismaale. Kui ühistu seda ei tee, läheb uus omanik kohtusse, kes määrab servituudi ehk kohustab tagama läbipääsu.

Registreerimine tasuta juriidilistele telefonikonsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimub esmaspäeviti kell 9-12 telefonil 6720311.