Jätkame korteriühistute (KÜ) teemat, mida alustasime eelmises väljaandes, toetudes Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimuvate tasuta juriidiliste konsultatsioonide tulemustele.
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Meie korteriühistu juhatuse tegevus äratab kahtlusi. Kas KÜ liikmete algatusgrupil on õigus tellida juhatuse tegevuse audit?
Otsuse juhatuse tegevuse kontrollimise või auditi kohta peab tegema üldkoosolek. Just koosolekul otsustatakse, kas tellida audit ning kes hakkab tegelema audiitorfirma valiku ja tehnilise ülesande vormistamisega. Muide, audiitorid kontrollivad üldjuhul raamatupidamist, tegevuse rahanduslikku poolt. Juhatuse tegevuse õigsuse ja seaduslikkuse kontrollimine nende pädevusse üldiselt ei kuulu. Spetsiaalset auditit, mis puudutaks ainult korteriühistuid, meil ei ole. Nii et kõik oleneb audiitorfirmast, sellest, kas see nõustub kontrollima ka juhatuse tegevust või mitte.
Olen korteriühistu juhatuse liige. Eesti keelt valdan vähe. Juhatusele tuli anonüümne kaebus, et mul ei ole juhatuse liikmeksolekuks vajalikku keelekategooriat. Mind kutsus välja keeleinspektsioon. Selgitasin, et suhtlen eesti keeles nagu oskan, kuid kogu informatsiooni saavad majaelanikud eesti keeles alati. Siiski tehti mulle ettekirjutus sooritada keeleeksam kategooriale B1. Kas see on seaduslik? Ja kas on võimalik jääda juhatusse eesti keelt valdamata?
Kui KÜ juhatuse liikme kohustuste hulka kuulub suhtlemine elanikega, siis on ta kohustatud valdama riigikeelt vastavalt kategooriale B1. Seepärast, kui te soovite sel etapil jääda juhatusse, tuleb teil see eksam sooritada. Kui te seda ei tee, võib keeleinspektsioon määrata teile sunniraha.
Te võite juhatusest lahkuda, informeerides sellest keeleinspektsiooni. Juhatuse liikme volitused lõpevad lahkumisavalduse esitamise momendist. Sel juhul riigikeele kategooria B1 kohaselt valdamise nõue teile enam ei laiene.
Kui teid valitakse uuesti, võtke endale tööülesanded, mis ei näe ette suhtlemist ühistu liikmetega. Täitku seda kohustust keegi teine juhatuse liikmetest. Sel juhul ei ole võimalik teile esitada keeleoskusega seotud pretensioone.
Kas seadus piirab ühe isiku käes olevate volikirjade arvu hääletamiseks korteriühistu üldkoosolekul?
Seadus seda ei reglementeeri. Piirang võib olla üksnes KÜ põhikirjas. Kui seda ei ole põhikirja kantud, siis järelikult ühe isiku käes olevate volikirjade arvu ei piirata.
Korteriühistu juhatus otsustas lisada meie 20 aastat tagasi klaasitud rõdu pindala korteri üldpinnale ning loomulikult suurendada makseid, arvestades suuremat pindala. Nii toimiti kõigi korteritega, millel on rõdu. Kas pinna niisugune suurendamine on seaduslik ja kuidas sellele reageerida?
Ei ole seaduslik. Juhatus viitab KÜ üldkoosoleku otsusele. Järelikult on teil õigus sellega tutvuda ja vaidlustada see kohtus.
Teine variant: olles saanud arve, millesse on märgitud suurendatud summad, võite kirjutada juhatusele, et kuna niisugune suurendamine on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseadusega, samuti kohtupraktikaga, te keeldute selle seaduse jaotise 3 paragrahvi 40 alusel kandmast kulusid niisuguses mahus, kuna peate esitatud arvet põhjendamatuks. Seaduses on muide öeldud, et kui korteriomanik on informeerinud KÜ-d oma nõusolematusest arve summaga, vabastatakse ta viivise arvestamisest. Varem või hiljem kerkib KÜ ette küsimus: kas nõuda teilt võlg välja kohtu kaudu (selle seaduslikkust aga ei ole võimalik tõestada) või lihtsalt see maha kanda.
Mõned korteriomanikud ühistus suurendavad oma kinnisvara pinda rõdude arvelt, kuid maksavad endiselt vähem. Kuidas selle vastu võidelda?
Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseadusele jaotatakse ühistus kõik maksed korteri kinnistusraamatusse märgitud pinnast lähtudes. Järelikult, et kohustada neid omanikke tasuma suurema pinna eest, on vaja muuta registriandmeid. Kui KÜ otsustab, et kõigi omanike puhul, kellel on rõdud, võib neid ühendada korteritega (suurendades seega köetavat pinda), tuleb see kooskõlastada kõigi korteriomanike nõusolekul. Kõik omanikud peavad minema notari juurde ning kinkima või müüma rõdudega korterite valdajatele oma pinna mõttelise osa. Pärast seda loetakse rõdudega korterite pind suurendatuks ning inimesed hakkavad maksma vastavalt tegelikule pinnale.
Kui mitte kinkida mõttelist osa, aga küsimus on ainult kütte eest maksmises, peab KÜ võtma oma põhikirja punkti, mille kohaselt need, omanikud, kelle korterite pinda suurendatakse rõdude arvel, on kohustatud maksma rohkem mitte kinnistusraamatu andmete, vaid tegeliku olukorra alusel.
Elan Tallinnas kortermaja esimesel korrusel. Juba kolm aastat ei ole minu vannitoa küttespiraal soojendanud. Pikaajaline kirjavahetus KÜ juhatusega ei ole andnud midagi. Mida teha?
Kuna kõne all ei ole avariitööd ning võib-olla on asi kogu veesoojendussüsteemis, siis võib vaja minna üldkoosoleku otsust. Remont ja võimalik ekspertiis põhjuste kindlakstegemiseks tuleb võtta majandusaasta plaani, eraldades selleks vastava summa.
Seepärast soovitan esitada juhatusele avaldus, mille kohaselt te palute võtta üldkoosolekul arutamisele veesoojendussüsteemi halb töötamine ning ekspertiisi korraldamine seoses sellega, et alates 2017. aastast teie veesoojendusspiraal ei toimi. Juhatus on kohustatud kutsuma kokku üldkoosoleku, kus te põhjendate oma seisukohta. Võib olla nii, et see ei ole ainult teie korteri probleem, vaid puudutab kogu maja. Kui rikke saab kõrvaldada teeninduslepingu raames, siis on juhatus kohustatud seda tegema ka ilma üldkoosoleku otsuseta.
Kui aga teie avaldus jääb tähelepanuta, tuleb minna kohtusse. Võttes arvesse seda, et niisugune olukord on kestnud juba aastaid, otsustab kohus kahtlemata, et KÜ peab tegema remonditööd.
Veel võite pöörduda korteriühistukomisjoni poole. Üks neist tegutseb Tallinna linnavalitsuses, teine Lasnamäe linnaosa valitsuses. Komisjon selgitab ühistu juhatusele, milles seisneb antud juhul tema ülesanne. Teil on ka õigus tellida ekspertiis iseseisvalt ning juba eksperdi arvamusele toetudes nõuda, et KÜ juhatus lahendaks olukorra.
Ostsin korteri. Eelmine omanik näitas, milline keldriboks selle juurde kuulub. Tuli välja, et see oli juba hõivatud. Pöördusin ühistu juhatuse poole palvega, et mulle antaks asendusboks. Sellest keelduti. Mida peaksin nüüd ette võtma?
Minema kohtusse ja nõudma hüvitist.
Tehes oma korterites ümberehitustöid, kahjustasid paljud korteriomanikud kogu korteriühistu ventilatsioonisüsteemi. Majas on elamine muutunud võimatuks, sest ventilatsiooniavadest tuleb tolmu ja kõigi köökide lõhnu. Kirjad ühistu juhatusele ja korteriomanikele ei ole tulemusi andnud. Kuidas on võimalik seda olukorda lahendada?
Ventilatsioonisüsteemil, mis paigaldatakse maja ehitamisel, on projekt. Seda saab muuta ainult kõigi korteriomanike nõusolekul.
Seaduses on selgelt öeldud, et igal omanikul on õigus esitada teisele korteriomanikule või ühistule nõudmine taastada maja üks või teine süsteem vastavalt esialgsele projektile.
Kui reageeringut ei järgne, siis see, kelle poole on korteriühistu liige pöördunud, kannab tegevusetuse eest materiaalset vastutust. Kui nõudmist ei täideta vabatahtlikult, võib selle esitada kohtu kaudu. See on hagita menetlus, kõik toimub lihtavalduse alusel.
Tallinnas võib pöörduda ka korteriühistute lepituskomisjoni poole.
Kas korteriühistul on õigus trahvida korteriomanikku selle eest, et korteri elanikud ei vii välja suuremõõtmelist prügi?
Korteriühistul ei ole üldse õigust kedagi trahvida. Ühistul on õigus pärast prügi päritolu kindlakstegemist esitada süüdlasele nõue, et ta hüvitaks ühistule tekitatud kahju.
Väljaüüritavas korteris on alati kohutav kära, isegi öösiti. Kuidas selliste elanikega toime tulla?
Te peate toime tulema mitte nendega, vaid suhtlema – otse või ühistu juhatuse kaudu – korteriomanikuga. Just tema vastutab korteriühistu ja teie ees sisekorraeeskirjade täitmise eest.
Kui te näiteks ei leia omaniku telefoninumbrit ja seda ei tea ka KÜ juhatus, siis pöörduge linnaosa konstaabli poole ning paluge, et ta võtaks kontakti korteriomanikuga ning annaks talle teie telefoninumbri teiega ühenduse võtmiseks.
Oletagem, et suhtlus omanikuga läheb teravaks ja ta oma korteris korda ei loo. Sel juhul võib korteriühistu pöörduda kohtu poole nõudega „halb“ korter võõrandada. See tähendab, et omanik on kohustatud korteri müüma, et sinna tuleks juba uus omanik.
Registreerimine tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimub esmaspäeviti kell 9 – 12 telefonil 6720311.
Margarita Kornõševa,
Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik