Avaldame järjekordse kirjutise Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimuvate tasuta juriidiliste konsultatsioonide tulemuste põhjal. Seekord on juttu kaasomandist.
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Ježova.
Me oleme mehega korteri kaasomanikud. Kuidas teha nii, et meie ainus poeg saaks pretendeerida korterile alles siis, kui meid mõlemaid enam ei ole?
Seda võimaldab teha ühine testament, milles fikseeritakse, et pärast ühe abikaasa surma saab tema osa (järelikult kogu korteri) omanikuks teine abikaasa. Sellistel asjaoludel pärib poeg kinnisvara alles siis, kui sureb ka tema teine vanem.
Korter on meil kahe peale tütrega, kes seal elab ja selle eest ka maksab. Tütar tahab korteri ära müüa, mina aga mitte eriti. Mida peaksin tegema?
Seda peate otsustama teie kui kaasomanikud ise. Kui tahate korteri endale jätta, võib tütar kirjutada oma osa teie nimele, aga teil tuleb talle maksta poole korteri hind. Kui te aga siiski otsustate oma kinnisvara müüa, jagate saadud raha omavahel võrdselt.
Asjaolu, et korteri eest maksab tütar, ei ole teie jaoks väga hea variant. Teie olukorras peaksite poole kommunaalmaksetest (välja arvatud vesi, gaas ja valgustus) tasuma teie. Kaasomanikul on õigus nõuda teilt see raha välja kohtu kaudu.
***
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Me saime õega päranduseks korteri. Õde, Eesti kodanik, elab välismaal. Telefonikõnedele ta ei vasta, kirjad tulevad tagasi. Kuidas saaksin kinnisvara ära müüa, kui kaasomanikku on võimatu leida?
On vaja esitada kohtule avaldus kaasomandi lõpetamise kohta objekti müümisega. Pärast korteri müüki pange pool summast panka oma õe nimele. Tema otsimiseks võite pöörduda Eesti Vabariigi Välisministeeriumi poole.
Minu mees sai päranduseks maja. Kas mina võin pidada end kaasomanikuks ja pretendeerida sellele kinnisvarale?
Päranduseks või kingituseks saadud maja peetakse lahusvaraks. Järelikult, kui teie mees sai pärijaks, siis kaasomanikeks te ei muutunud. Osale majast võite pretendeerida ainult pärijana.
Maja on vormistatud minu ja mu elukaaslase nimele. Mees läks aga teise naise juurde. Üksi ma sellist kinnisvara ülal pidada ei suuda ja tahan selle ära müüa. Kuidas võiksin seda teha, kui mees on vastu?
Tuleb esitada kohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks maja oksjonil müümisega. Üldreeglite kohaselt jaotatakse kinnisvara pooleks, samuti selle müügist saadud raha.
Saime õega päranduseks korteri Venemaal. Õde on oma poole juba vormistanud, mina aga mitte. Arusaadavalt tuleb seda olukorda muuta. Venemaal asuvat kinnisvara ei ole mulle üldiselt vaja, sinna sõita ma samuti ei soovi. Mida soovitate?
Pärandist loobumisega olete juba hiljaks jäänud. Nüüd saate oma osa kas ära kinkida või müüa, vormistades enne seda kinnisvara enda nimele. Kuna aga korter asub Venemaal, siis tuleb vormistamiseks kas sinna sõita või teha nende toimingute sooritamiseks volikiri õele. Kui tema aga pöördub kohtu poole, tähendab tema kasuks langetatud kohtuotsus, et teil tuleb hüvitada õele kohtukulud. Muide, kui te ei hüvita, kandub võlg üle teie pärijatele.
Korterist kuulub 41 protsenti ühele, 59 protsenti aga teisele omanikule. Kellel on millele õigus?
See on osalusomand, mis tähendab, et näiteks seda, kuidas korterit remontida, otsustavad omanikud üheskoos, kuid oma osa müüa, kinkida, pantida, pärandada või kedagi elama panna võib kumbki omanik eraldi. Tõsi, kui tahab osa müüa, peab ta algul pakkuma kirjalikult seda teisele omanikule, kellel on ostueelisõigus. Kui kõne all oleks mitte osalus- vaid ühisomand, siis absoluutselt kõik küsimused tuleks lahendada üheskoos.
Minu õe osa meie korterist müüdi võlgade katteks oksjonil. Uus omanik nõuab, et ma kas ostaksin selle välja või valmistuksin kohtuprotsessiks. Palun soovitage, mida peaksin ette võtma.
Kui korteril on mitu omanikku, üks neist seda vara ei vaja ning ei suuda teiste omanikega kokku leppida müümise üle, on tal õigus pöörduda kohtu poole nõudega kaasomandi lõpetamiseks. Ei ole võimalik säilitada endist olukorda, mille puhul ühed omanikud nõuavad oma osade müümist, teised aga on sellele vastu.
Kaasomandid on võimalik lõpetada kolmel viisil. Esiteks: kogu korter läheb teisele omanikule, kes tasub teile teie osa maksumuse. Teine variant: kogu korter jääb teile ning teie maksate teisele omanikule kinni tema osa. Kolmas: korter müüakse oksjonil ning kumbki omanik saab oma osa eest raha. Mõlemad pooled peavad teatama kohtule, milline variant neid rahuldab, aga kohus langetab otsuse, lähtudes esitatud argumentidest.
Üks korteri kaasomanikest, minu ema, viibib hooldekodus. Korteris keegi ei ela. Teine kaasomanik nõudis hiljuti, et ma võtaksin emalt korteri võtmed ja annaksin talle. Kuidas peaksin toimima? On ju korterisse jäänud minu ema asjad. Võib-olla peaksin need ära viima? Kas kaasomanikul on õigus teha korteris remonti minu ema nõusolekuta? Ja kes peab korteri eest maksma?
Võtmete andmisest keelduda ei ole teil õigust. Ent ka ema asju ei ole vaja ära viia. Kui kaasomanik otsustab seda korterit kuidagi kasutada, tuleb lihtsalt kokku leppida, kuhu need asjad panna.
Üldiselt ei ole kaasomanikul õigust teie ema nõusolekuta remonti teha, kuid kuni teil endal ei ole emalt saadud volikirja, siis teie isiklikult seda takistada ei saa.
Korteri eest peavad maksma mõlemad kaasomanikud. Ent korteriühistul on ükskõik, kes ja millises proportsioonis maksab. Võlad aga võivad kasvada mitte kohusetundetul kaasomanikul, vaid korteril tervikuna ning neid hakkab ühistu nõudma sellelt kaasomanikult, keda on lihtsam leida. Kui maksab ainult teie ema, siis saab ta täiesti õigustatult pöörduda kohtu poole ja nõuda teiselt kaasomanikult välja poole summast. Kui aga keegi ei maksa, läheb korteriühistu võlanõudega kohtusse. Kohus rahuldab hagi, aga täitemenetlus võib alata kontode arestimisega ja lõppeda korteri müümisega oksjonil.
Minu omanduses on kolmandik majast, vennal kaks kolmandikku. Vend käsutab, et mina tohin kasutada ainult kolmandikku sellest kinnisvarast. Kas see on õige?
Ei ole. Kuni maja ei ole territoriaalselt jaotatud, märkides kinnistusraamatusse, milline nurk kuulub just teile ja milline vennale, tuleb lähtuda sellest, et kinnisvara tohivad kasutada mõlemad omanikud.
Minu mees kadus ligi kolm aastat tagasi ja on kuulutatud tagaotsitavaks. Korter on meil ühisomandis ja tehtud on ka ühine testament. Kuidas ma saaksin seda kasutada?
Korterit enda kui pärija nimele vormistada ei ole teil veel õigust, sest teie abikaasa, kaasomaniku, surma fakti ei ole tuvastatud. Kõigepealt peate pöörduma politsei poole. Kui politsei otsustab, et tagaotsimist peab jätkama, tuleb teil esitada kohtule avaldus, et abikaasa tunnistataks teadmata kadunuks.
Ühtaegu võite paluda kohut määrata teid kogu ühisvara hooldajaks. Kui mehe teadmata kadunuks tunnistamisest on möödunud viis aastat, paluge kohut tunnistada ta surnuks. Olles saanud kohtuotsuse, võite saada pärijaks ning kogu ühisvara registreeritakse teie nimele ühise testamendi alusel.
1995. aastal erastasin korteri, olles juriidiliselt abielus. Lahutasin abielu ametlikult 2000. aastal, kuid kohtuotsuses on öeldud, et me elasime koos juba 1990. aastast peale. Kui tahtsin korteri pojale kinkida, pöördusin notari poole. Tema aga ütles et korter kuulub võrdsetes osades mulle ja mu endisele abikaasale. Kas see on tõepoolest nii? Kui jah, siis kuidas ma võiksin saada korteri ainuomanikuks?
Esmapilgul vaadates on see tõepoolest ühisomand. Ja omandiõigusel ei ole aegumistähtaega. Teistest küljest aga määratakse vana perekonnaseadusega, mis kehtis 2009. aastani, kogutud ühisvara koosseis mitte lahutuse, vaid abielusuhete katkestamise hetkel. Kui otsuses lahutuse kohta on määratud juriidiline fakt – abielusuhete lõpetamise aeg –, siis jääb vaid üle tuvastada erastatud korteri teie lahusvarasse kuulumise fakt. Teoreetiliselt võite tõestada seda notarile, kes vormistab tehingu. Kui notar peab teie tõendeid ebapiisavateks, tuleb minna kohtusse.
Omal ajal ostsin osa majast. Kaasosanik on ammu surnud, tema pärija aga ei ole oma osaga juba 15 aastat tegelnud. Hiljuti andis ta nõusoleku kaasomandi lõpetamiseks, oma osa müümiseks mulle ning vastavate paberite vormistamiseks notari juures. Kuidas seda korraldada, kui tal ei ole oma osa kohta mingeid tehnilisi dokumente?
Kui ei ole, siis ei ole. Tehniliste dokumentide puudumine ei ole maja müümise puhul takistuseks. Ehitusprojektid, kooskõlastused ega muud tehnilised üksikasjad notarit ei huvita. See on kohalike võimud teema. Notar ainult kinnitab ostu- ja müügitehingu. Maja dokumendid saab taastada arhiivide ja registrite kaudu.
Neli aastat tagasi sain emalt päranduseks kaks kolmandikku korterist, õde ühe kolmandiku. Õde elab Ukrainas ja pärandit vormistada ei kavatse. Mida peaksin tegema?
Teie õde pärandist enam loobuda ei saa, on hiljaks jäänud. Kui teil ei õnnestu seda küsimust sõbralikult lahendada, ei ole muud võimalust kui minna kohtusse. On vaja esitada kohtule nõudmine kaasomandi lõpetamiseks. Tuleb maksta riigilõiv 300 eurot. See-eest, arvestades asjaolu, et õde siia ei ilmu, võite avalduses dikteerida oma tingimused – näidata, milline kaasomandi lõpetamise variant teid rahuldab:
-jätate kõik endale, aga õele maksate kompensatsiooni;
-jätate kõik õele, aga tema maksab teile kompensatsiooni (see variant ei sobi, sest õde siia sõita ei kavatse);
-müüte kõik ära, raha aga jagate omavahel (kohtuotsuse kohaselt müüakse korter oksjonil).
Teie kannate neli aastat korteriga seotud kulud üksi. Te võite samuti need õelt välja nõuda, kuid minge kohtusse kiiremini, sest tagantjärele saab võlga nõuda vaid kolm aastat.
Oleme vennaga korteri kaasomanikud. Ise me selles ei ela, kuid vend palus, et ma lubaksin seal elada tema poja perel, ning lubas minu osa välja osta. Vend käis seda maakleri juures hindamas, kuid hind osutus ilmselt liiga madalaks. Kuidas peaksin tegutsema, kui ma tahan oma osa müüa, kuid kallima raha eest?
Tehke vennale oma hinnapakkumine. Kui ta keeldub, esitage kohtule avaldus vara jagamiseks nii, et saada oma osa õiglase hinnaga. Lisage enda arvestatud osa hind, mispeale küsib kohus vastust teie vennalt. Kui teie ja venna pakutud hindade vahe on suur, määrab kohus ekspertiisi ning vastavalt selle järeldustele langetab otsuse osade maksumuse kohta.
Seda on tähtis teada!
*Enne juristi külastamist on soovitatav täpselt kindlaks määrata, kes on omanik.
*Kui korter on erastatud või ostetud abielu ajal ning ei ole määratletud kui lahusvara, siis kuulub see abikaasadele või endistele abikaasadele proportsioonis 50:50.
*Ühisvara võib müüa ka kaasomaniku nõusolekuta.
Registreerimine tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos esmaspäeviti kell 9-12 telefonil 6720311.
Margarita Kornõševa,
Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik