Me ei ole juba ammu teinud juttu korteriühistutest (KÜ), kuigi tasuta juriidilistel konsultatsioonidel Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos selleteemaliste küsimuste voog ei vaibu. Hakkame asjadesse selgust tooma käesolevas materjalis ja jätkame järgmises.
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Üks meie korteriühistu liige ei ole tasunud korteri eest makseid juba kevadest peale. Milliste seaduslike meetoditega on võimalik maksevõlglast mõjutada?
Esimene asi, mida ühistu peab tegema, on teatada korteriomanikule, et tal on võlg, ning anda talle mõistlik tähtaeg (näiteks 14 tööpäeva) selle kustutamiseks. Samuti tuleb talle teada anda, et vastasel korral pöördub KÜ kohtu poole ja kõik protsessikulud jäävad võlgniku kanda. Teatesse tasub ka märkida, et ühistu lisab nõudesse viivised. On ju korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt viivisemäär 8% aastas ehk 0,022% päevas. Viivised määratakse automaatselt ilma KÜ üldkoosoleku otsuseta ning need arvestatakse otse viivituse alguspäevast.
Nõude võib saata võlgnikule koos arvega (olles eelnevalt pildistanud nõuet ennast ja fikseerinud selle võlgniku postkasti laskmise) tähitud kirja või e-posti vahendusel. Ent viimane loetakse kohaletoimetatuks ainult siis, kui adressaat oma vastusega teie kirjale faktiliselt kinnitab selle kättesaamist. Nõude võib anda üle ka allkirja vastu käest kätte.
Kui võlgnik oma võlga ei kustuta, võib algatada kohtus kiirendatud menetluse ehk saada kohtuotsus interneti kaudu, istungit korraldamata. Kui aga võlgnik KÜ nõudega nõus ei ole, läheb arutamine edasi tavalise hagimenetlusega.
Tähtaeg, mille jooksul on võimalik maksevõla tasumist, on kolm aastat. Ühistutele aga ei soovitata koguda võlgasid üle aasta, sest pandiõigus (raha, mille ühistu tingimata saab, kui korter müüakse) piirdub teatud summaga, mis võrdub ühe aasta kommunaalkuludega. Nii et kui keegi ei ole maksnud juba pool aastat, siis soovitan korteriühistule hakata aktiivselt tegutsema.
Mingi kurikael süütas trepikojas meie lapsevankri ja see põles ära. Avalduse politseile tegime. Tuletõrjujad kirjutasid meile välja trahvi vankri ebaõige hoidmise pärast. Maksime selle ära. Korteriühistu aga nõuab veel, et me peseksime trepikoja seinad tahmast puhtaks. Kas niisugune nõue on seaduspärane?
Karistuse vankri valesse kohta paigutamise eest olete juba kandnud. Ent selles, et vanker põlema pandi ja seinad kannatada said, teie süüdi ei ole.
Korteriühistu üks ülesandeid on maja teenindamine, selle koristamine ja korra hoidmine. Ja kõik korteriomanikud, teie kaasa arvatud, maksavad selle eest iga kuu. Kuna politsei ja kohus ei ole tõendanud, et vankri panite põlema teie ise, on süütamise tagajärgede likvideerimine juriidiliselt ühistu kohustus.
Ostsin korteri uude majja. Seal tekkis leke ja garantiitööd tegi ehitaja ära. Nüüd aga kavatseb haldusfirma, tuginedes elanike koosoleku enamushäältele, tellida ehitusekspertiisi. Nähtavasti selleks, et minna kohtusse, kui ekspertiis ehituspraagi välja selgitab. Raha ekspertiisiks võetakse loomulikult elanikelt. Aga näiteks mina maksta ei taha ja olen ekspertiisi korraldamisele vastu. Kas mul on selleks õigus?
Kui üldkoosolek on otsustanud koguda raha ekspertiisi jaoks, hiljem aga otsustab minna kohtusse, siis teie nõusolematus ei ole tähtis. KÜ häälteenamusega vastuvõetud otsus kehtib seni, kuna seda ei ole tühistanud üldkoosolek ise või kohus.
Mingil ajal likvideeriti meie korteriühistus revisjonikomisjon. Seati sisse auditid. KÜ liikmete algatusgrupp on seisukohal, et on tulnud aeg komisjoni kasutamise juurde tagasi pöörduda ning esitas juhatusele sellekohase avalduse. Juhatus kutsus kokku üldkoosoleku, kus enamik hääletas komisjoni moodustamise vastu. Kas see vastab seadusele, et KÜ elab ilma revisjonikomisjonita?
Seda, kas korteriühistus kasutatakse revisjonikomisjoni või auditit, otsustab eranditult üldkoosolek. Kui enamik on koosolekul revisjonikomisjoni moodustamise vastu, siis ei ole midagi teha. Järelikult jääb endiselt alles audit, mille korraldab KÜ üldkoosoleku otsuse alusel palgatud firma.
Korteriühistu põhikirjas seisab, et KÜ igal liikmel on õigus näha ühistu mis tahes dokumenti. Tegelikkuses meie ühistu juhatuselt seda ei ole võimalik saavutada. Mida peaks tegema?
Teil on õigus. Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse paragrahv 45 annab igale KÜ liikmele õiguse tutvuda dokumentidega.
Kui juhatus 30 päeva jooksul teie pöördumisele ei reageeri, võite minna samasuguse nõudega kohtusse. Tähelepanu: need 30 päeva on ette nähtud nii vastuse andmiseks kui ka kohtu poole pöördumiseks. Kui kolme nädala jooksul ühe või teise dokumendi esitamist puudutava taotluse saatmisest juhatus seda ikkagi ei esita, on taotlejal veel nädal, et pöörduda kohtu poole nõudega kohustada juhatust selle dokumendi esitama.
On tähtis meeles pidada, et dokumendi esitamise taotluse kohaletoimetamine peab olema tõestatav. Seepärast võib soovitada lisaks taotluse tähitud kirjaga saatmisele (selle võib muide vastu võtta iga juhatuse liige) panna taotlus KÜ postkasti, fikseerides selle toimingu fotoga, ning vormistada täiendavalt e-kirjana. Sellest momendist arvestatakse kuu, mille jooksul juhatus peab vastuse andma.
Meie korteriühistul on alates 2010. aastast olnud üks ja seesama juhatus. Kas see on seaduslik?
Teie KÜ põhikirjas on öeldud, et juhatuse valimised toimuvad iga kolme aasta tagant. Mingit keeldu ühe ja sellesama inimese juhatusse mitmeaastase kuulumise suhtes ei ole. Ainus tingimus on, et ta valitakse ühistu üldkoosolekul häälteenamusega.
Kas korteriühistu juhatusel on õigus kutsuda üldkoosoleku nõusolekuta niisugusele koosolekule kolmandaid isikuid?
Ei ole õigus, kui tegemist ei ole näiteks vaid mingi KÜ-le vajaliku teenuse või projekti esitlemisega. Sellisel juhul üldkoosoleku nõusolekut vaja ei ole.
Ühistu esimees teatas, et me peame oma rõdu klaasid maha võtma, sest on tellitud ning viiakse ellu kogu maja rõdude ühesuguse klaasimise projekt. Tema väitel võidakse ühistut trahvida, kui maja rõdud on erinevalt klaasitud. Aidake selle suhtes selgusele jõuda.
Tehniliselt on asjad nii, et rõdu on ühisomand ehk see ei kuulu konkreetselt teile. Kui KÜ üldkoosolek on kinnitanud kõigi rõdude klaasimise plaani, siis võib ta neilt, kes on juba rõdu klaasinud oma maitse järgi, nõuda kirjalikult klaaside mahavõtmist.
Tallinnas on sellekohaseid küsimusi ka varem ette tulnud. Linnavalitsus on möönnud, et kui majades on koostatud rõdude klaasimise projekt, kuid mõned ühistu liikmed on rõdud enne projekti ilmumist klaasinud, siis võib projekt ette näha vanade klaaside säilitamise.
Samal ajal võidakse korteriühistule erinevate rõduklaaside puhul tõepoolest trahv välja kirjutada, sest ametnik ei tea ju projektis olevaid mööndusi ega rõduklaaside paigaldamise aega. Sel juhul on juba korteriühistu asi selline sanktsioon vaidlustada.
Küsimusele selle kohta, kas ühistu võib korteriomanikku trahvida, vastan nii: kuni korteriühistu ei ole tõestanud, et on pöördunud KÜ liikme poole kirjaliku nõudega omavoliline klaasistus likvideerida, KÜ liiget vastutusele võtta ei saa.
Kas majaelanikud võivad keelduda korteriühistust kui majandamisvormist?
Ei või. Alates 2018. aastast moodustatakse korteriühistud igas katastriühikus automaatselt. Aga ainus viis korteriühistust vabaneda on maja lammutada.
Kas seadus määrab korteriühistu juhatuse liikmete maksimaalse arvu?
Seaduses on kirjas üks kuni kolm liiget. Kõik aga oleneb sellest, mis seisab ühistu põhikirjas. Selles võidakse ette näha juhatuse liikmete mis tahes arv.
Kas praegune koroonaolukord on põhjus, mille tõttu võib korteriühistu uue juhatuse valimised määramata ajaks edasi lükata?
Ei ole. Juhatuse valimised võib korraldada üldkoosolekut kokku kutsumata, kirjaliku hääletamise teel. Kui kõik KÜ liikmed ei ole omavahel tuttavad, siis on soovitatav lisada kandidaatide nimekirjale nende lühike iseloomustus, mille nad koostavad ise. Igale KÜ liikmele saadetakse üldkoosoleku otsuste projektid ning igaüks hääletab kirjalikult.
Kas juurdepääs korteriühistu pangakontole on ainult selle juhatusel või kõigil liikmetel?
Maja määrab ise nende isikute ringi kellel on juurdepääsuõigus. Selleks peavad juhatuse liikmed esitama pangale avalduse, millesse on kantud kõigi nende isikute nimed, kellel on kontole juurdepääs.
Üks allüürnik meie majas käitub inetult, kuid mingitest kõnelustest temaga kasu ei ole. Mida peaksime ette võtma?
Korteriühistu saab rakendada aktiivseid meetmeid ainult korterite omanike suhtes. Üürnikega ühistu suhtlema ei pea.
Üürniku käitumisele tuleb reageerida politsei kutsumisega. Soovitan fikseerida kõik need väljakutsed ja kõik korrarikkumised. See on vajalik, et juhul kui teie kirjalikud pöördumised korteriomaniku poole (kes põhimõtteliselt võib niisuguse üürnikuga üürilepingu lõpetada) jäävad tulemuseta, saaks kinnitada ühistu poolt kohtule korteri sundvõõrandamise eesmärgil esitatud avalduse õiguspärasust.
Kas ühistul on õigus teada, kellele korteriomanik kavatseb korteri välja üürida?
Ei ole, sest see on omandiõiguse piiramine. Korteriühistu ei ole korteri omanik. Järelikult ei ole ühistul ka õigust mõjutada seda, kuidas omanik sellega toimib.
Kuidas juhatuse liikmed pääseksid korterisse veearvesti näitusid kontrollima, kui omanik ei luba neid üle lävegi?
Kui avaliku korra rikkumist ei ole, siis politsei siin ei aita. Sellisel juhul on võimalik saada vastav luba korterisse sisenemiseks kohtu kaudu.
Registreerimine tasuta juriidilistele telefonikonsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimub esmaspäeviti kell 9-12 telefonil 6720311.
Margarita Kornõševa,
Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik