Küsimustega kinnisvara ostu või müügi kohta tulevad inimesed tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroosse väga sageli. Juristi vastustega just sel teemal avame oma rubriigi järjekordse hooaja.
Küsimustele vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Mina olen, nagu öeldakse, abielulahutuse lävel. Kas ma saan müüa päranduseks saadud korteri, saamata luba abikaasalt, kes ei ole seal kunagi elanud ja kellest ei ole ma juba ammu midagi kuulnud?
Juriidiliselt on see korter kui pärand teie vara ning abikaasal ei ole sellega midagi tegemist. Vastavalt perekonnaseadusele on kinnisvara, mis on saadud käsutusse abielu ajal kinkimise või pärandamise alusel, lahusvara.
Notarid aga tihtipeale kindlustavad end üle ning paluvad abikaasat, kellele pärandatud kinnisvara ei kuulu, kinnitada, et ta saab aru, millest on jutt.
Mu tütar ostis korteri, elas seal mõne aasta, aga pärast sõitis Saksamaale, kus nüüd elab ja töötab. Eestis asuva korteri tahab ta ära müüa. Kas ta peab maksma riigimaksu?
Siinkohal on tähtis maksuresidentsuse küsimus. Teie tütar on tõenäoliselt Saksamaa maksuresident. Järelikult selleks, et määrata maksude tasumise koht, tuleb vaadata selle riigi seadust. Tütrel tuleb pöörduda sealse maksuameti infotalituse poole ja täpsustada, kus ja milliseid makse on vaja tal maksta, kui ta soovib müüa Eestis asuva korteri.
Ma tahan müüa korteri ja olen leidnud ka ostja. Ta maksis mulle kaks kolmandikku müügisummast ja ülejäänu lubas tasuda lähemal ajal. Kuidas seda lubadust paberil fikseerida?
Kõik, mis puutub korterisse, vormistatakse ainult notariaalselt. Teie juhul on võimalik sõlmida leping omandi edasilükatud üleminekuga. See tähendab, et omandiõigus läheb ostjale üle ainult siis, kui teie kontole on teatud kuupäevaks üle kantud kogu raha. Lõpliku summa ülekandmise tähtaja võite ostjaga kokku leppida ise, kuid selle tähtaja rikkumise korral on teil õigus rakendada sanktsioone kuni lepingu tühistamiseni.
Teie sõlmitud leping annab ostjale õiguse elada korteris, end sinna sisse kirjutada, kuid kohustab ka tasuda kommunaalteenuste eest. Ent juriidiliselt kannate selle korteri eest vastutust endiselt teie.
Teine üsna hea variant on hüpoteek. Omandiõigus läheb üle ostjale, kuid ostu- ja müügilepingusse märgitakse, et müüa või pantida ta korterit ilma teie nõusolekuta ei saa ning et on teile võlgu teatava summa koos teatud maksegraafikuga. Juhuks kui uus omanik selleks raha ei leia, seatakse sisse tagatis teie kasuks ehk hüpoteek. On väga tähtis, et see oleks kantud kinnistusraamatusse. Samuti on tähtis, et notariaalses lepingus oleks kokku lepitud teie õigus minna ülejäänud summa maksmata jätmise korral kohe kohtutäituri juurde. Tema müüb korteri ära ning sellest müügist saate kätte ostja võla, aga ostja saab parimal juhul selle, mille ta on juba teile maksnud.
Mul on korter, aga teise sain päranduseks. Kavatsen oma elamistingimusi parandada. Kui ma müün mõlemad korterid ja ostan ühe, kas ma siis pean tasuma tulumaksu?
Tulumaksuseadus kehtestab, et korteri müügist saadud tulust on vaja maksta tulumaksu. See on reegel, mitte erand. Maksuvabastus võib tekkida ainult teatud erakorralistel ja seaduses ettenähtud juhtudel. Üks niisugustest eranditest on oma põhielukoha müük.
Seepärast tuleks teil üks korteritest – parem see, mille saite päranduseks – müüa kui elukoht, mida te müügi momendil tõepoolest olete kasutanud põhilise elukohana. Siis maksu ei pea tasuma (tingimus on ka see, et viimase kahe aasta jooksul ei ole te sooritanud korterite müügitehinguid). Teise korteri müümise puhul aga fikseerige ostu- ja müügihinna vahe, millelt tuleb maksta 20 protsenti tulumaksu.
Kuidas ma saaksin müüa korteri, mille omandasin kinkeakti alusel, kuid kinkijale oli määratud selles eluaegse elamise õigus?
Selles olukorras on teil õigus müüa korter ainult koormisega ehk koos inimesega, kelle suhtes on kehtestatud eluaegne rent. Seda võib tühistada kahel juhtumil: kas seoses kinkija surmaga või kui ta annab nõusoleku eluaegse elamisõiguse tühistamiseks ja fikseerib selle notari juures. Seal võib ka kirjutada eluaegse rendi muule elamispinnale, mille kinkijale tagavad need, kellele ta omal ajal korteri kinkis.
Korteril on kaks omanikku – võrdsetes osades. Selle kinnisvara said nad enda omandusse enne abielusid. Üks omanikest elab korteris, teine aga mitte. Kuidas saaks selle müüa? Kas nende osad maksustatakse?
Mõlemad omanikud ja ostja lähevad notari juurde, kirjutavad alla ostu- ja müügilepingule ning saavad raha, mille jagavad pooleks. Tulumaksu oma osa eest peab tasuma see omanik, kes ei kasutanud korterit oma alalise elukohana.
Pärast mu mehe surma pärisime tema osa meie korterist mina ja meie ainus poeg. Nüüd tahab poeg korteri ära müüa. Kas ta saab seda ilma minu nõusolekuta teha?
Ei saa. On vaja mõlema omaniku nõusolekut. Kui teie nõus ei ole, peab poeg pöörduma kohtu poole, kus otsustatakse teie kinnisvara saatus. Teie jaoks on antud juhul kõige tähtsam mitte kohtuprotsessist kõrvale hoida, vaid osaleda seal kõige aktiivsemalt, reageerides õigeaegselt igale kohtust saadetud dokumendile. Eesti kohtupraktikas on olnud juhtumeid, mil kohus on müügi keelanud. Ent selleks peavad olema erakordselt kaalukad alused.
Oleme vennaga võrdsetes osades ühe krundi omanikud. Tema on valmis oma osa mulle müüma, kuid me ei suuda kuidagi hinnas kokku leppida. Hiljuti ütles vend, et sel juhul müüb ta oma osa kolmandale isikule. Kas tal on õigus seda teha?
Teie nõusolekut oma osa müümiseks tal vaja ei ole. Aga pärast seda, kui on sõlmitud notariaalne ostu- ja müügileping, on ta kohustatud sellest teile teatama ning teil on õigus kahe kuu jooksul minna selle notari juurde, kes tehingu vormistas, ja sama summa eest osta see osa ostjalt sama summa eest välja.
Teine variant. Pöörduge kohtu poole ja jagage kinnistu, kuid selle rahana, mida olete valmis venna osa eest maksma, pakkuge summa, mida olete valmis põhjendama.
Tasusime korteri eest ettemaksu, kuid mõne aja pärast mõtles müüja ümber, kuid raha meile samuti ei tagasta. Mida peaksime tegema?
Pöörduge kohtu poole. Kuna lepingu rikkumine on küllaltki lai mõiste, võib kõiki momente efektiivselt hinnata ja otsuse langetada ainult kohus. Kõne all on põhjendamatu rikastumine ja teie nõue kehtib kolme aasta jooksul.
Kuidas on võimalik müüa korterit maakleri abita, kui ma tahan saada selle eest sularaha?
Hinna määrate ise. Et seda kas või ligikaudselt teada saada, tasub vaadata sarnaste korterite pakkumisi, mis on välja pandud kinnisvara müügilehekülgedele.
Pärast seda tuleb avaldada müügikuulutus ja kohtuda potentsiaalsete ostjatega. Kui jõuate kellegagi neist kokkuleppele, lähete üheskoos varem kindlaksmääratud ajal notari juurde ning vormistate ostu- ja müügitehingu. Notar on kohustatud selgitama teile arusaadavas keeles kõiki tehingu üksikasju. Notari teenuste eest tasutakse võrdselt. Olles vormistanud tehingu fikseerivad müüja ja ostja arvestite näidud ning kirjutavad korteris alla selle kinnisvara ja võtmete üleandmisaktile.
Kõige lihtsam viis teile sularaha maksmisel on see, et ostja peab kandma selle notari deposiidile, kust need saadetakse teie kontole pärast ostu- ja müügilepingule allakirjutamist.
Meil on kaks korterit. Neist ühe, kus me praegu elame, sain mina päranduseks, aga teise sai mu naine kinkelepingu alusel. Millises järjestuses saaksime need ära müüa makse tasumata?
Juhin teie tähelepanu asjaolule, et mõlemad korterid on lahusvara, mistõttu müüjad on erinevad. Teil ei teki abikaasaga ühiseid müüke ega tehinguid.
Vastavalt Eesti seadusandlusele kuulub korteri müük kui tulu saamine maksustamisele. Erandiks on oma põhilise elukoha müük. See tähendab, et teil on parem alustada selle korteri müügist, kus te tegelikult elate. Kui te viimase kahe aasta jooksul ei ole sooritanud kinnisvara müügitehinguid, siis tulumaksu selle korteri müügilt ei pea te tasuma.
Edasi võib teie naine asuda elama korterisse, mille ta on saanud kinkelepingu alusel, end sinna sisse kirjutada ning näidata seda kui oma põhilise elukohana. Mõne aja pärast (täpne aeg ei ole seadusega kehtestatud) võib ta müüa selle kinnisvara maksuvabalt.
Meil on õega korter kaasomandis. See seisab tühjana. Õde elab Venemaal ja tahab selle kinnisvara müüa, millega olen ka mina nõus. Kuidas seda teha, et õde ei peaks Eestisse sõitma?
Teie õde peab pöörduma oma Venemaa linnas notaribüroo poole ja vormistama teie nimele volikirja, kuhu tuleb selgelt märkida milliseid toiminguid te võite korteriga sooritada. Näiteks võib ta volitada teid tegelda korteri müügiga tingimusel, et sellest saadud summa jaotatakse teatud viisil.
Müüsin oma korteri Ukrainast pärit inimestele. Nemad müüsid selle edasi oma kaasmaalasele, keda ma ei suuda leida. Olen nüüd viis aastat selle korteris elanud ja ka maksnud selle eest. Mis võib mind oodata?
Omanikul on alus nõuda teie väljatõstmist. Tal ei ole aga alust nõuda, et seda tehtaks otsekohe, kuna pikaajaline tasumine korteri eest tähendab, et teil on omanikuga suuline tähtajata üürikokkulepe. Selle kokkuleppe saab omanik lõpetada vaid ühel tingimusel: teatades teile sellest kolm kuud ette. Ja selle tähtaja jooksul olete kohustatud korterist välja kolima.
Uue hooaja esimene registreerimine Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo tasuta juriidilistele konsultatsioonidele toimub 7. septembril kl 9-12 telefonil 6720311.
Margarita Kornõševa,
Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik