Inimesed, kes tulevad Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroosse tasuta juriidilistele konsultatsioonidele, on väga tihti mures kinnisvaraprobleemide pärast.
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Ježova.
Ma kirjutasin avalduse vallalise ja mitte kusagil töötava tütre väljakirjutamisest minu korterist, mille ainuomanik ma olen. Tütar kinnitab, et ma võin temalt sissekirjutuse ära võtta ainult kohtu kaudu. Kas see on tõsi?
Ei ole tõsi. Sellel juhul ei ole teie tütre väljakirjutamiseks teie elukohast mingit kohut tarvis. Teoreetiliselt võib inimese välja registreerida ei kuhugi, kuigi praktikad on erinevad. Vahel keelduvad linnaosavalitsused sissekirjutust tühistamast ning siis tuleb küll pöörduda kohtu poole.
Kuidas kõige paremini toimida, et pärast seda, kui oleme mehega siit ilmast lahkunud, ei hakkaks lapsed tülitsema meie korteri pärast? Praegu oleme mehega selle kaasomanikud.
Pärandamisprotsessi lihtsustamiseks võite vormistada kas ühise testamendi, mis jõustub, kui teid mehega enam ei ole, või teha testament kumbki oma osale.
Korteri võib ka lastele kinkida, kuid siis peate arvestama asjaoluga, et kohe pärast kinkelepingu allakirjutamist ei ole te enam omanikud ehk satute haavatavasse olukorda.
Muide, ka ilma testamendi ja kinkelepinguta pärivad lapsed korteri pärast vanemate surma võrdsetes osades.
***
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Mul on korter, mille erastasin kollaste kaartide eest, ja veel korter, kus ma elan. Kas ma saan need maksuvabalt ära müüa?
Tulumaksuseadus näeb ette mõned juhud, mille puhul korteri müüki ei maksustata. Üks niisugustest juhtudest on müüja enda poolt erastatud korteri müük. Teine on selle korteri müük, mida omanik kasutab alalise elukohana ning viimase kahe aasta jooksul ei ole ta maksusoodustust kasutanud.
Järelikult saate müüa mõlemad korterid tulumaksuvabalt, kasutades eri liiki soodustusi.
Minu naine sai päranduseks korteri. Kas ta peab maksma sellelt maksu ning kas mina võin pretendeerida sellele kinnisvarale?
Vara, mille üks abikaasadest on saanud päranduseks, on lahusvara. Järelikult ei saa teie pretendeerida osale sellest korterist.
Pärandit ei maksustata. Pärija maksab vaid notari teenuse, pärimistoimiku avamise ja pärimistunnistuse väljaandmise eest.
Kas üürnikul on õigus kirjutada end sisse elamispinnale, mida ta üürib?
Jah, üürileping annab talle õiguse sissekirjutuseks. Seda siis, kui üürilepingusse ei ole kantud kindlat keeldu seda teha.
Minu mees sõitis Eestist ära 1998. aastal, kuid me oleme siiani seaduslikus abielus. Ma ei saa midagi teha meie kolmetoalise korteriga, mille kaasomanikud me oleme. Selle eest maksan mina üksi. Kuidas ma saaksin vabaneda oma abikaasa „kohalolekust“ sellel elamispinnal?
Te võite jaotada korteri kohtu kaudu ning jätta selle endale, makstes mehele kinni tema poole. Pigem jääb see summa teie kanda võlana mehe eest, sest te ju ei tea, kus ta tegelikult viibib. Järelikult te ei tea, kuhu see raha talle üle kanda.
Olukord on kujunenud nii, et korteril on mitu omanikku ja üks neist on linn. Nüüd kavatseb linn oma osa ära müüa. Millised õigused on selles olukorras minul kui kaasomanikul?
Tegemist on linna varaga ning linnale kuuluva kinnisvara võõrandamisega. Linn võib niisuguse vara võõrandada kolmel viisil: panna oksjonile, anda tasuta riigile või müüa kellelegi teatud tingimustel.
Teie olukorras võib soovitada teile kirjutada linnavalitsusele avaldus oma kavatsuste kohta, selle kohta, et teie kui kaasomanik, kellel on ostueesõigus, olete valmis teatud mõistliku summa eest (ka järelmaksuga) selle korteri välja ostma.
Avalduses paluge rahuldada oma palve ning teatada teile kõigist selle kinnisvara müügiga seotud toimingutest. Arvan, et teil õnnestub oma soov täita.
Ma kavatsen abielluda. Mulle on see teine abielu. Esimesest on mul laps. Kas ta võib pretendeerida minu korterile, kus ma praegu elan oma tulevase abikaasaga, juhul kui ma temaga lapsi ei saa?
Lastel ei ole õigust oma vanemate kinnisvarale seni, kuni viimased ei ole siit ilmast lahkunud. Kui te ei jäta testamenti, siis pärast teie surma pärivad korteri teie abikaasa ja absoluutselt kõik teie lapsed.
Kui teil on kindel soov jätta oma kinnisvara konkreetsetele inimestele, siis tuleb pöörduda notari poole ning kinnitada see soov testamendi kujul. Kui teil sünnib teisest abielust laps, siis võite soovi korral testamendi ümber kirjutada, arvestades ka tema huvidega.
Me erastasime korteri mehega abielus olles ehk saime kaasomanikeks. 1990. aastate lõpul me lahutasime abielu, 2004. aastal aga mees suri. Lapsi meil ei olnud, pärijaid endisel mehel ei ole. Kas ma võin nüüd arvestada, et korter on täielikult minu oma?
Kõigepealt tuleb teil minna notari juurde ja uurida, kas pärast teie endise abikaasa surma ei olnud avatud päranditoimik. Kui jah, siis küsige, millise notari juures.
Kui ei, siis võite põhimõtteliselt mitte kiirustada. Pärast päranditoimiku avamist läheb teie olukorras – muude pärijate puudumisel – pool korterist igal juhul linnale. Ja ainult pärast seda, kui olete lahendanud probleemid linnaga, saate pidada end korteri täieõiguslikuks omanikuks.
Võttes arvesse seda, kui palju te olete sellesse korterisse investeerinud, võib linn tõepoolest loovutada oma osa teile tasuta. Pöörduge vastava avaldusega linnaosavanema poole, lisades oma korteriga seotud kuluarvestused kaasomaniku surmajärgselt ajalt.
Minu vanemate eluajal võttis vend nende korteri hüpoteegi alusel eluasemelaenu. Hiljem kinkisid vanemad korteri mulle. Nüüd, mil vanemaid enam ei ole, tahaksin selle kinnisvara ära müüa, kuid see on tagatiseks. Mida peaksin tegema?
Hüpoteek on kinnisvara tagatis. Sissekanne raamatusse tähendab iseenesest, et kui teie vennal tekib laenuvõlgnevus, siis võib pank selle kustutamiseks korteri ära müüa. Seepärast on korteri müümine võimalik ainult panga nõusolekul.
Niisugustel juhtudel on olemas vaid kaks väljapääsu. Teie vend võib pöörduda panga poole selleks, et hüpoteek võetaks korteri peale, mille vend omal ajal ostis, teie oma aga vabastataks hüpoteegi alt. Sel juhul saate müüa juba „puhta“ korteri.
Teine võimalus on kustutada korteri müümisel saadud rahaga laenujääk. Ent siis tuleb välja, et venna võla kustutate teie, vend aga jääb võlgu enam mitte pangale, vaid teile.
Ma elan üksi. Sugulasi pole, pension on väike, elada pole millestki. Tahaksin vahetada oma kahetoalise korteri materiaalse abi vastu. Millised võimalused mul selleks on?
Oma juristipraktika jooksul olen näinud erinevaid variante. Üks neist on see, et leiate inimese, kes teid abistab, ning kirjutate testamendi tema nimele.
Teise variandina vormistate kinkelepingu selle inimese nimele, kes hakkab teid abistama, kandes lepingusse konkreetsed tingimused, mille alusel olete nõustunud seda kingitust tegema, ning õiguse eluaegsele üürile. Kui kinkelepingusse kirjutatud tingimusi rikutakse, siis sellest päevast on teil aega aasta leping tagasi kutsuda ja korter endale tagasi võtta.
Kinkelepingus fikseeritud eluaegne üür aga tähendab, et kuigi te jääte kinnisvarast ilma, võite kingitud korteris edasi elada kuni oma elu lõpuni. Eluaegse elamise õiguse võib tühistada ainult kohus.
Olen sunnitud aga hoiatama: eluaegne üür võidakse katkestada, juhul kui kohtutäitur müüb korteri uue omaniku võlgade katteks. Sellisel juhul te satute tänavale.
On veel üks variant: eluaegse hoolduse leping, mille puhul fikseeritakse, et teatud inimene osutab teile teatud teenuseid, teie aga kohustute jätma talle tasuna nende eest korteri. Kui see korter ikkagi ei lähe temale (temast mitteolenevatel põhjustel), on tal õigus esitada rahalisi nõudmisi teile või korteri uuele omanikule.
Ma erastasin ühetoalise korteri emale kollaste kaartide eest. Nüüd elab ema selles korteris ning mind ei lase üle lävegi. Ma ise olen sunnitud korterit üürima. Kuidas ma saaksin saavutada faktilise õiguse oma korterile?
Sellel, kelle kollaste kaartidega korter erastati, ei ole tähtis. Ema on elanud korteris palju aastaid ning see tähendab, et teie vahel on sõlmitud tähtajatu üürileping. Järelikult tuleb alustada selle lepingu lõpetamisest.
Saatke emale teade üürilepingu lõpetamise kohta ja märkige tähtaeg, millal ta peab korterist lahkuma. Teie emal on muidugi õigus niisugune lepingu lõpetamine vaidlustada, aga kui kõigist formaalsustest kinni peetakse, on edule mõningaid šansse. Selleks, et ema vabastaks elamispinna, tuleb teil esitada kohtule hagi oma omandi väljanõudmiseks.
Registreerimine tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos jätkub uuel aastal. Häid saabuvaid pühi!
Margarita Kornõševa, Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik
Foto: Kai Stachowiak / publicdomainpictures.net (CCO 1.0)