Kui registreeritakse tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos, me hoiatame alati, et neist konsultatsioonidest jäävad välja kriminaalõiguse ja korteriühistutega (KÜ) seotud teemad. Ent aeg-ajalt kerkivad need ikka päevakorda ning seepärast esitame täna valiku küsimustest ja vastustest, mis puudutavad meie elu korteriühistutes.
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Kas mina, üksik pensionär pean andma raha korteriühistus asutatud fondi, millest kavatsetakse tasuda mittemaksjate võlgasid? Kui ma keeldun, siis kas võidakse mind kohtusse kaevata?
Kohtusse võib kaevata alati, ja karta ei ole seda vaja. Õigem oleks püstitada küsimus teisiti: kui kaevata kohtusse, siis kas meil on šansse seda raha kätte saada, kas ma võin kaotada?
Kui vaadelda, mil viisil mainitud otsus vastu võeti, siis võib näha, et kõne all on ühistu üldkoosoleku otsus. Kui seda õigel ajal (kolme kuu jooksul) edasi ei kaevata ega tunnistada kehtetuks, siis see jõustub ning on kohustuslik täitmiseks kõigile KÜ liikmetele.
Teie korteriühistu üldkoosoleku otsust edasi ei kaevatud ja see jõustus. Seepärast olete teie kohustatud maksma. Niisuguse asjaga seoses võib korteriühistu kohtu poole pöörduda kolme aasta jooksul.
Järgmine küsimus: mida siis ikkagi üldkoosolek otsustas? Dokumentidest on näha, et otsustati suurendada põhikapitali. See on ühistu vara, mis peab olema alaline. Põhikapital koosneb KÜ liikmete maksetest.
Mis puutub võlgadesse, siis põhikapitali suurendamine ei anna tingimata tunnistust kuritahtlike võlglaste olemasolust. Tasuga viivitamisel võivad olla ka mõjuvad põhjused. Kui aga üks KÜ liikmetest on viivitanud arve tasumisega, siis ei vabasta see ühistut tema arvete tasumisest. Niisugustel juhtudel katab ühistu lühiajalisi võlgasid üldjuhul remondifondi arvelt. Kui võlgnik oma võlgnevuse tasub, siis remondifondi summa taastatakse.
Meie korteriühistu rajas parkla, väidetavalt programmi „Hoovid korda!“ raames. Oli projekt ja oli ka ligikaudne eelarve – 54 000 eurot. Tänaseks on tasutud juba 99 000 eurot. Mingit informatsiooni KÜ juhtkond meile ei anna. Kas niisugune olukord on õiguspärane, kas inimesed peavad tasuma parkla ehitamise eest, seda enam, kui neil endal autot ei ole?
Korteriühistu on eraisikute ühendus. Väga tihti kaebavad KÜ liikmed oma juhatuse peale ning alati juhin ma nende tähelepanu asjaolule, et selle juhatuse on valinud ju elanikud ise. Samal ajal kaebustest juhatuse ebaseadusliku tegevuse peale asi kaugemale ei jõua. Äärmiselt harva jõutakse juhatuse väljavahetamiseni.
Kodanikuühenduste nagu KÜ tegevusse keegi sekkuda ei saa. Kõne all on korteriomanike endi kokkulepped ja otsused. Ei ole sellist instantsi, mis teeks juhatusele ettekirjutusi ja võtaks seda vastutusele. Vaidluste puhul on ainult kaks teed: pöörduda kohtu poole või lahendada küsimus üldkoosolekul ja valida uus juhatus.
Ehitamisel ühistu ühisele maale on asjaõigusseaduse kohaselt vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, mida, nagu mina aru saan, teil ei olnud.
Kui juhatuselt dokumente ei ole võimalik saada, siis jääb vaid üle pöörduda kohtu poole.
Ma elan maja viimasel korrusel. Pööning on soojustamata ja on esinenud ka vihmavee läbijooksu. Kannatan mitte ainult mina, vaid ka teiste korterite omanikud, sest pööning on niiske ja paljudes korterites võib tekkida hallitus. Oleme korduvalt pöördunud korteriühistu juhatuse poole, kuid mingit abi ei ole me saanud. Ainus asi, mida oleme ühistu esimehelt kuulnud, on see, et raha ei jätku. Lõpuks soojustasin ma ise pööningu oma korteri kohal, millele kulutasin 340 eurot. Tšekid on olemas ja ma esitasin need väljamaksmiseks juhatusele. Mingit reageeringut ei ole aga järgnenud. Millisele seadusesättele ma saaksin viidata, et mulle mu kulud hüvitataks?
Korteriühistute suhtes kehtivad mittetulundusühingute seadus, korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus. On ka Riigikohtu otsus, milles on öeldud, et KÜ liige, kes on kulutanud omaenda vahendeid ühisomandi möödapääsmatuks remondiks, võib nõuda ühistult nende summade tasaarveldust hilisemate maksetega.
Niisiis, milliseid sätteid on võimalik niisugusel juhul kohaldada?
Korteriomandiseaduse paragrahv 2 aitab kindlaks teha, mis nimelt on elanike ühisomand.
Asjaõigusseaduse paragrahvid 72 ja 75 aitavad määratleda õigused ja kohustused ühisomandi ülalpidamisel.
Korteriomandiseaduse paragrahv 11 paneb omanikele kohustuse ühisomandi, antud juhul katuse ja pööningu, korrashoidmisel.
Korteriühistuseaduse paragrahv 15 ja korteriomandiseaduse paragrahv 13 kehtestavad kohustuse finantsmaksete sooritamiseks ühisomandi ülalpidamisel.
Teie korteriühistu juhatus ei mõista, et ühistu tegevusetus, näiteks kui ühistu ei rakenda mingeid abinõusid kinnistu ühisosade remontimiseks, on samuti kohustuste rikkumine. Niisuguse rikkumise tagajärjeks võib olla mitte ainult vajadus teha tasaarveldus, vaid saada ka nõue niisuguse tegevusetuse tõttu tekitatud kahju hüvitamiseks. Sellest on juttu Eesti Riigikohtu otsuses 11. detsembrist 2013 kohtuasjas 3-2-1-129-13.
Mida te saate ette võtta? On kaks võimalust. Esiteks võite minna kohtusse ja nõuda, et KÜ täidaks oma kohustuse ja hüvitaks selle kahju, mille ta on tekitanud oma tegevusetusega. Teine variant, kuna kõne all on ühisomand (katus, mis nagu kelder ja maa maja ümber, on kõigi elanike ühisomand), siis kui ühe korteriomaniku tegevus on ühisomandis olevale kinnisvarale kasuks, on tal õigus teha remonti omaenda kulul ning saada oma kulude eest hüvitist. Tasaarveldus sooritatakse kommunaalmaksete arvel. Seega kirjutage ühistule avaldus sellesama hüvitisetaotlusega. KÜ on kohustatud selle teile välja maksma.
***
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Ježova.
Naaber minu korteri kohal olevas korteris ei ela seal alaliselt. Seal lõhkesid veetorud. Minu elamine uputati üle. Naaber vahetas toru välja, aga minu korteri veevarustuse „lõikas läbi“. Korteriühistu otsustas miskipärast, et torud lõhkesid minu süü tõttu, ning kui ma tahan vett, pean selle toru endale ise paigaldama. Kuidas siis nii?
Kõigepealt tuleb teil välja nõuda üldkoosoleku sellekohane otsus. Siis saab selgeks, kuidas edasi tegutseda.
Tingimata tuleb pöörduda (tähitud kirjaga) ka korteriühistu juhatuse poole ning esitada tõendid, et naaber teid uputas, samuti paluda selgitust, milles seisnevad teile esitatavad pretensioonid.
Tulevikus soovitan ka vormistada kindlustus, et kergendada ettenägematute sündmuste tagajärgi.
Ma sõdin korteriühistuga minu korteris kusagilt alt kostva müra pärast. Seda ei kuule mina üksi ning ainult kütteperioodil. KÜ juhatus kaebustele ei reageeri, väites, et mina olevat peaaegu et haige. KÜ tellis ekspertiisi, mis näitas, et kõik on normis. Arve ekspertiisi eest (185 eurot) esitati kommunaalmaksete reana mulle. Ma ei ole nõus seda tasuma. Protsendid kasvavad ja summa ulatub juba üle 200 euro. Mida teha?
Teil tuleb pöörduda kirjalikult juhatuse poole, et teile esitataks sealt dokumentatsioon, mis kinnitab ekspertiisi korraldamist ja selle maksumust. Samuti nõudke alust, mille kohaselt KÜ on kirjutanud ekspertiisi eest makstava summa teie arvele.
Viivis maksega viivitamise eest võib kasvada. Edasised sammud selguvad pärast seda, kui olete saanud korteriühistu juhatuselt vastused. Te peate ka mõistma, et kui need vastused teid ei rahulda, tuleb minna kohtusse.
2004. aastal võeti korteriühistu kõigilt liikmetelet allkirjad, millega lubati ühel KÜ liikmel ehitada korter pööningule. Korter ehitati, selle eest tasutakse, kuid notariaalselt on see siiani vormistamata. Rahvas enam ei taha, et pööningu mõttelised osad oleksid üle antud ühele inimesele. Kas 2004. aasta paber on veel kehtiv või mitte? Kas KÜ võib sõlmida pööningukorteri omanikuga rendilepingu?
Vastavalt esitatud dokumendile andis iga KÜ liige 2004. aastal faktiliselt ühele inimesele üle oma mõttelise osa pööningust. Kui ühistu on nüüd selle vastu, et see elamiskõlblik ruum rahulikult seadustada, siis kuulub asi edaspidi kohtulikule arutamisele. Kohut ei ole võimalik vältida ka sel juhul, kui inimene äkki enam ei maksa.
KÜ võib rendilepingule alla kirjutada, aga ainult mõlema poole nõusolekul.
Nii et KÜ jaoks on selle ruumi seadustamine notari juures ning vastavalt registrisse kandmine kasulik, sest siis saab ta näiteks täiendavaid seaduslikke makseid remondifondi, saab selle, kellelt on võimalik aru pärida mingite rikkumiste kohta jne. Lisaks sellele võib notarikulud panna korteromaniku kanda, raiskamata raha kohtute peale, kes ei lahenda olukorda tingimata korteriühistu kasuks.
Seda, mis toimub meie korteriühistus, ei saa nimetada teisiti kui keldrisõdadeks. Kui KÜ asutati, tehti ettepanek, et kui keegi soovib keldrit, kirjutagu avaldus. Mõned inimesed kirjutasid, mina sealhulgas. Sain enda jaoks keldrikoha, mille ühistu esimees käskis mul endal sisse seada. Ent pärast hakkasid teised KÜ liikmed nurisema. Korraldati üldkoosolek, mispeale juhatus käskis mul oma keldriehitise lammutada ja keldri vabastada. Kellel on selles olukorras õigus?
Peab ütlema, et keldri mõttelised osad kuuluvad võrdselt kõigile KÜ liikmetele. Seepärast tuleb nüüd vaadelda, kui seaduslik oli keldrikohtade jaotamine, kas koguti kõigi elanike allkirjad otsusele mõtteliste osade teie ja teiste inimeste kasuks võõrandamise kohta. Selleks on vaja pöörduda kirjalikus vormis juhatuse poole ja paluda selle ühistu üldkoosoleku protokolli, kus tehti otsus keldri kohta. Kui dokumente välja ei anta ja neid ei ole võimalik saada korteriühistu teistelt liikmetelt, tuleb tegutseda kohtu kaudu.
Kui niisugust otsust mõtteliste osade võõrandamise kohta ei ole ja kui võõrandamist notariaalselt ei vormistatud, siis ei ole teil mingit õigust keldrikohale ning peate selle tõepoolest vabastama.
Järgmine kord teeme juttu võlaprobleemidest.
Margarita Kornõševa, Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik