Arvan, et ma ei eksi, kui oletan, et enamik Eesti täiskasvanud elanikest on ühel või teisel viisil kinnisvara ostu või müügiga kokku puutunud. See on leidnud kinnitust ka Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo tasuta juriidilistel konsultatsioonidel, kus inimesed peaaegu et kõige sagedamini just sellel teemal küsimusi esitavad.
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Ježova.
Minu tütar elab Saksamaal, mina aga elan siin tema majas. Ta on otsustanud maja ära müüa ja mind enda juurde võtta. On tekkinud küsimus: kas mu tütar peab maja müügist tulumaksu maksma või mitte?
Tulumaksuseaduses on öeldud, et kinnisasja müümisel ei maksustata tulu, mis on saadud kinnisasja võõrandamisest, kui omanik on kasutanud seda põhilise elukohana ning ei ole viimase kahe aasta jooksul niisuguseid tehinguid sooritanud. Sellisel juhul kinnitab Maksu- ja Tolliamet, et tulumaksu maksma ei pea.
Kuna teie tütar on kinnisasja omanik, kuid ei ole sinna sisse registreeritud ega ela seal, tuleb tal maja müümise korral maks tasuda. Kui ta aga vormistaks maja kohta kinkelepingu ja kingiks maja teile, siis, kui ta ei ole viimase kahe aasta jooksul kinnisvara müügitehinguid sooritanud, saaksite selle maja müümise korral maksustamist vältida.
Mu tuttav vormistas korteri kohta minu nimele kinkelepingu, mis näeb aga ette tema sugulaste õiguse seal elada. Kui mina tahaksin omakorda selle korteri edasi kinkida, kas ma siis saan seda teha ainult koos nende sugulastega?
Niisuguses olukorras on peamine see, et nendele inimestele tuleb tagada eluruum. Te kas müüte korteri ära ja neile jääb õigus seal elada või nad on nõus kolima teise eluruumi, mis neid täielikult rahuldab, ja teie müüte korteri ilma nendeta.
Kui nad aga elavad juba mujal, siis on vaja nende nõusolekut korteri müügiga ning kinnitust, et muud elamispinda nad ei vaja. Ma soovitan arutada selle probleemi üksikasjad läbi notariga.
Meie maja on kaasomandis. Ühel omanikul on sellest 75%, kahel ülejäänul, kaasa arvatud minul, aga kokku 25%. Suurema osa omanik otsustas oma kinnisvara ära müüa ja tegi meile ettepaneku see välja osta. Me ei olnud sellega nõus. Kas tal on õigus oma osa ilma meie nõusolekuta müüa?
Kuni te kõik olete kaasomanikud ja valdate ühte ja sedasama vara eri osadena ning kuni vara ei ole jaotatud ning igale omanikule ei ole kinnistatud oma konkreetne „nurgake“, ei ole kellelgi õigust oma osa lihtsalt niisama, ilma teie nõusolekuta, maha müüa.
Kui aga kaasomanik, kes soovib oma osa ära müüa, on andnud asja kohtusse ja jaotanud omandi osadeks, siis saaks ta pärast seda oma osa müüki panna.
***
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Pärast mu mehe surma vormistasime mina ja tütar pärandvara ühiskasutusse. Tütar elab teises riigis ja tahab, et ma läheksin elama tema juurde. See tähendab, et mul tuleb müüa midagi siin ja osta mingi elamispind seal. Mul on suvila, kaks garaaži ja korter. Kuidas oleks võimalik müüa neid paremini, et vältida maksude tasumist?
Meie maksusüsteem lähtub sellest, et igasugune müük annab tulu. Just see tulu, ehk ostu- ja müügihinna vahe, kuulub tulumaksuseaduse kohaselt maksustamisele. Kahtlemata näeb seadus ette ka maksusoodustusi. See aga tähendab, et teatud asjaolude puhul või teatud tingimuste täitmise korral vabastab seadus isiku maksu tasumisest.
Näiteks garaažide müügist saadav tulu maksustatakse alati. Ent kui maksumus ei ületa müümise puhul ostumaksumust pluss notarikulud, siis ei ole ju milleltki maksu maksta.
Korteri müügist saadav tulu ei kuulu maksustamisele, kui te olete kasutanud seda korterit oma alalise elukohana ning te ei ole viimase kahe aasta jooksul sooritanud korteri müügitehinguid.
Suvila müügi puhul on piirangud vastavalt suvilakrundi suurusele. Suvila müüki ei maksustata, kui see on olnud teie omanduses vähemalt kaks aastat ja krundi suurus ei ületa 0,25 ha (ehk 25 sajandikku).
Me soetasime endale korteri oksjonil, ostsime selle kohtutäiturilt. Enne lepingu sõlmimist ei lubatud meil seda vaadata. Kui me aga korterisse läksime, kirjutas mu mees üles veemõõtjate näidud ja andis need üle ühistu esimehele. Raamatupidamises arvutati välja, et korteri eelmine omanik oli jäänud võlgu 1500 eurot. Meie ei ole loomulikult nõus seda maksma, kuid korteriühistu nõuab, et võla maksaksime meie. Kellel on õigus?
Esimene asi, mida peate tegema, on minna selle kohtutäituri juurde, kelle kaudu te korteri ostsite, ning küsida tema käest, kas korteriühistu esitas enne oksjonit andmed eelmise omaniku võla kohta. Kuna korter müüdi oksjonil, järelikult võlgade katteks, siis vastavalt täitemenetluse seadustikule küsis kohtutäitur korteriühistult selle korteri võlgade kohta. Korteriühistu oleks pidanud neist kohtutäiturit informeerima. Kui ühistu ei teatanud üldse midagi või teatas, et korteril võlgu ei ole, siis oksjonitehingu sõlmimise hetkest kaotab ühistu õiguse nõuda seda võlga välja uuelt omanikult.
Ent ühistu hakkab otsima erinevaid võimalusi selle raha kättesaamiseks ning võib teid kohtusse kaevata. On võimalik, et ühistu üritab isegi teile kinnitada, et see võlg on kogunenud pärast korteri ostmist. Kui te aga võtate kohtutäiturilt dokumendid, siis ei ole ühistul kohtuasja võitmiseks praktiliselt mingit šanssi.
Mõni aasta tagasi soetasime koos elukaaslasega kaasomandina korteri. Ent aja jooksul on selgunud, et temaga ei ole võimalik ühe katuse all elada – joob, tõstab minu vastu kätt. Korteri müümiseks ta nõusolekut ei anna. Esimeseks sissemaksuks selle korteri eest oli summa, mille ma sain oma eelmise korteri müügist. Ka hüpoteegisummat arvatakse maha minu pangakontolt. Kuidas ma saaksin korterimüügi probleemi lahendada?
Sellest olukorrast on kaks väljapääsu. Esiteks, kui te tõesti jõuate kaasomanikuga kokkuleppele ja müüte korteri ära. Teiseks võite anda asja kohtusse, kuna kõike seda, mis puudutab kaasomandit ja teineteisega kokkuleppele mittejõudmist, arutatakse kohtus. Teil tuleb esitada kohtule hagiavaldus kaasomandi lõpetamise kohta ning esitada vara jaotamiseks oma variant.
Kinnisasja on võimalik jaotada füüsiliselt. Tõsi küll, seda on mugav teha näiteks seal, kus on ühine sein, kuid kaks eraldi sissepääsu. Niisugusel juhul saab pooled kinnistada kummalegi omanikule.
Teine variant on see, et korter jääb teile, oma endisele elukaaslasele aga maksate välja tema osa.
Kolmas variant: te müüte korteri ära, saadud raha aga jaotate omavahel. Oletagem, et te saate 50 000 eurot, 30 000 moodustab hüpoteek. Te maksate selle ära, 20 000 eurot aga jaotate pooleks. Ent kuna esimese sissemaksu maksite teie ning hüpoteeki olete samuti teie maksnud, siis on võimalik vähendada endise elukaaslase osa nende summade võrra, mille olete kulutanud sellele korterile teie. Vastava otsuse, olles vaadanud läbi kõik tõendid (nendeks võivad olla pangakonto väljavõtted), langetab kohus.
Mulle jäi testamendi alusel tädi korter. Olen elanud seal käesoleva aasta märtsist alates. Kas ma saan selle ära müüa ja tulumaksu mitte maksta?
Vaadelgem, millistel juhtudel on korteri müügi puhul ette nähtud maksusoodustused. Te peate olema sinna sisse kirjutatud, seal alaliselt elama ning viimase kahe aasta jooksul ei ole te pidanud müüma ühtki korterit.
Peamine, mida tuleb meelese pidada, on aga see, et isegi kui te ei pea maksu maksma, tuleb maksudeklaratsioon esitada ja osutada selles korterimüügi tehingule. Deklaratsiooni tuleb teil märkida, et teie puhul kohaldatakse soodustust. Soovi korral võib maksuamet teie andmeid kontrollida.
Margarita Kornõševa, Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik
Järgmine kord käsitleme hooldusõigust ja alimente.
Foto: Mohamed Hassan / pxhere.com (CCO 1.0)