„Kõik meie korteriühistu „tavalised” juhatuse liikmed läksid juhatuse esimehega tülli. Eelmise aasta detsembris esitas ta neile avalduse juhatusest lahkumiseks. Nad keeldusid seda vastu võtmast,” – nii alustas oma kirja Euroopa Parlamendi liikme Jana Toomi Eesti büroole üks Tallinna elanik.
„Kolm kuud tülitsesid kõik korteriühistu jututoas, juhatuse liikmed nõudsid, et esimees peaks kokku kutsuma üldkoosoleku, aga esimees kordas, et on juba lahkunud ja ei ole kellelegi midagi võlgu. Märtsis saatsid ülejäänud juhatuse liikmed korteriühistu jututuppa kinnitatud avaldused, et nad kõik lahkusid juhatusest juba detsembris. Absurd, aga fakt.
Praktikas tähendab see, et juhatus ei kavatse koosolekut kokku kutsuda. Seda soovivad teha KT tavaliikmed, et valida uus juhatus. Kuidas seda korrektselt teha? Näiteks ei täpsusta seadus, kui kaua tuleb oodata juhatuse vastust korteriomanike nõudmisele üldkoosoleku kokkukutsumise kohta.“
Ilma juhatuseta elu ei peatu
„Selliste olukordadega – kui juhatus on konflikti tõttu tegelikult halvatud või on end formaalselt laiali saatnud – tuleb regulaarselt kokku puutuda,“ märgib jurist Jelena Karžetskaja. „Samas on oluline mõista: töötava juhatuse puudumine ei blokeeri ühistu elu ega võta korteriomanikelt otsuste tegemise õigust.
Kuid alustaksin sellest, et juhatusest lahkumiseks peab juhatuse liige esitama avalduse mitte teistele juhatuse liikmetele, vaid teda valinud organile, s.t üldkoosolekule. Just üldkoosolekul on volitused juhatuse liikme tagasikutsumiseks ja uue valimiseks.
Kirjas kirjeldatud juhtumi puhul esitati avaldused valele aadressile. Juhatuse väited, et ta ei saa lahkumise tõttu koosolekut kokku kutsuda, on samuti põhjendamatud. Riigikohtu otsuses asjas nr 2-20-16710 on märgitud, et juhatuse valimiseks võib koosoleku kokku kutsuda ka viimane juhatus, kelle volitused on juba lõppenud.
Uppuja päästmine on uppuja enda asi
Kui juhatus ei kavatse midagi ette võtta, võivad üldkoosoleku kokku kutsuda omanikud ise, keda peab olema vähemalt 1/10 ühistu liikmete koguarvust. Neid inimesi nimetatakse sageli algatusrühmaks.
Seaduse järgi peab algatusrühm enne, kui tal tekib õigus ise koosolekut kokku kutsuda, esitama nõude juhatusele. Siiski lubab eespool mainitud Riigikohtu otsus (punkt 11) sellistel juhtumitel, nagu kirjeldatud kirjas, kutsuda koosoleku kokku ka ilma juhatusele nõuet saatmata. See on võimalik juhul, kui juhatust ei ole, kui juhatus on passiivne või tegevusetu või kui kõik juhatuse liikmed lahkuvad juhatusest üheaegselt. Koosoleku kokkukutsumine sellises olukorras on seaduslik ega too kaasa otsuste tühisust.
Muide, kui algatusrühm kutsub koosoleku kokku olemasoleva juhatuse juuresolekul, ei sätesta seadus, kui kaua tuleb oodata juhatuse vastust nõudele korraldada korteriühistu üldkoosolek; see võib olla sätestatud korteriühistu põhikirjas.
Niisiis esmalt peavad omanikud moodustama algatusrühma. Ametlikult näeb seadus ette vähemalt 1/10 ühingu liikmetest (vt Mittetulundusühingute seaduse § 20 lõige 3). Tuleb märkida, et ühingu liikmete arvu arvutamisel on vastuoluline praktika. Seetõttu praktiline nõuanne: allkirjade kogumisel lähtume reeglist – üks korteriomand = üks allkiri = üks liikmesus. Oleks mõistlik, et algatusrühma kuuluksid aktiivsed ja protsessis osalemiseks valmis isikud, kuna just nemad kannavad korralduslikku koormust ja näiteks vaidluse korral esinevad tegelike algatajatena.
Edasi tuleb kindlaks määrata ja kinnitada üldkoosoleku päevakord. See on kriitilise tähtsusega, kuna üldkoosolekul on õigus teha otsuseid ainult nendes küsimustes, millest omanikele on eelnevalt teatatud. Juhatuse tegevuse seiskumise korral hõlmab päevakord reeglina vähemalt koosoleku esimehe ja protokollija valimist, uue juhatuse valimist ning vajaduse korral asjade ja dokumentide üleandmise korra kindlaksmääramist.
Järgmine etapp on üldkoosoleku kokkukutsumise teate koostamine. Siin tuleb arvestada Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse nõudeid ning konkreetse ühistu põhikirja. Teatis peab sisaldama koosoleku kuupäeva, kellaaega, toimumiskohta, päevakorda ja viidet sellele, et koosolek kutsutakse kokku korteriomanike algatusel seoses kehtiva juhatuse puudumisega. Soovitatav on olukorda selgelt kirjeldada, et omanikel ei tekiks kahtlusi koosoleku kokkukutsumise õiguspärasuses.
Erilist tähelepanu tuleks pöörata teavitamise viisile. See on kogu protseduuri üks kõige haavatavamaid elemente. Isegi kui juhatus tegelikult ei toimi, jääb kohustus kõiki omanikke nõuetekohaselt teavitada alles. Ideaaljuhul tuleks teade saata kõigi kättesaadavate viisidega: e-posti teel (kui aadressid on teada ja kasutusel), paigutada teadetetahvlile koridorides ning võimaluse korral saata ka postiga või panna postkastidesse. Mida laiem ja usaldusväärsem on teavitamine, seda väiksem on risk, et otsuseid hiljem vaidlustatakse.
Teavitamise tähtaeg määratakse kindlaks põhikirjaga, kuid kui see ei ole otseselt sätestatud, kohaldatakse praktikas minimaalset mõistlikku tähtaega – vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumise kuupäeva. Teate väljapaneku päev ja koosoleku toimumise päev ei kuulu nende 7 päeva hulka.
Üldkoosoleku „portree”
Koosolek ise peab toimuma põhilisi menetlusreegleid järgides. Esmalt tuleb kindlaks teha kvoorum – otsuste vastuvõtmiseks piisava häälte arvu olemasolu –, valitakse juhataja ja protokollija. Hääletamine toimub iga päevakorrapunkti kohta eraldi, tulemused protokollitakse.
Võtmetähtsusega on koosoleku protokoll. Just see on peamine tõend vastuvõetud otsuste seaduslikkuse kohta. Protokollis peavad olema kajastatud toimumise kuupäev ja koht, kohalolijate nimekiri (või lisatud registreerimisleht), päevakord, arutelu kulg (lühidalt) ja hääletustulemused iga küsimuse kohta. Protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija.
Pärast koosolekut tuleb tagada uue juhatuse registreerimine Äriregistris. Selleks tuleb esitada vastav avaldus koos koosoleku protokolliga.”
Foto: hippopx.com (CCO 1.0)