Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos, kus juba üheksandat hooaega korraldatakse tasuta juriidilisi konsultatsioone, on taas kogunenud vastuseid küsimustele kinnisvara müümise kohta. Võib-olla on teilgi huvitav teada, kuidas teha seda õigesti?
Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja.
Kavatsen müüa korteri, et saada raha oma selle oma osa eest. Teine osa kuulub kaasomanikule, kes midagi müüa ei taha ja keeldub seda minuga isegi arutamast. Mida peaksin ette võtma, et müümine ikka saavutada?
Kõigepealt peate teatama kirjalikult (võib kasutada ka SMS-i või e-posti) kaasomanikule, e t te ei ole sellest kinnisvarast huvitatud, tahate oma osa eest saada teatud summa ning teete ettepaneku osta teilt osa välja või müüa korter ja jaotada raha vastavalt osadele. Kõike seda võite pakkuda kaasomanikule ka suuliselt, kuid siis tingimata tunnistajate juuresolekul. Kirjutage või öelge, millise kuupäevani te temalt vastust ootate. Muide, (tasulist) teenust selliste teadete kättetoimetamiseks pakuvad ka kohtutäiturid.
Nagu ma aru saan, kaasomanik teile kas ei vasta või keeldub. Siis saab järgmiseks etapiks teie avalduse ettevalmistamine kohtule. Selle kohta, et te ei taha selle korteri osa vallata ning soovite saada raha. Kohus langetab vastava otsuse – kas määrata ja maksta teile hüvitis või müüa korter oksjonil.
Venemaal elav naine soovib müüa oma Eestis asuva korteri. Siia ta sanktsioonide tõttu sõita ei saa ja tahab teha müümise ülesandeks minule. Millised dokumendid tuleb selleks vormistada ja kuidas kanda müügist saadud raha üle Venemaale?
Selles olukorras võiksin soovitada, et vormistage enda nimele notariaalne volikiri teatud kinnisvara müümiseks, Enne volikirja vormistamist minge siin selle notari juurde, kelle juures te müügitehingu kavatsete vormistada, ja tehke selgeks mida ta peab vajalikuks näha Venemaal vormistatud volikirjas. Soovitan ka käia pangas ja tunda huvi, kas seal on nõudeid, mida tuleb niisuguses volikirjas arvesse võtta, kui omanik volitab teile muu hulgas ka pangakonto käsutamise. Eesti poole informatsiooni edastab omanik Venemaa notarile.
Pärast seda, kui ta koostab volikirja, saadetakse see teile posti teel. Volikiri tuleb lasta tõlkida eesti keelde. Seda võib teha vandetõlk. Seejärel aga võtke käsile müügitehing.
Mis puutub raha Venemaale ülekandmisse, siis mina selles suhtes konkreetseid soovitusi anda ei saa. Ütlen vaid üht: tuleb tegelda vahetult Eesti pankadega, kes võib-olla pakuvad teile sobiva variandi.
Mul on kaks korterit. Ühte olen sisse kirjutatud, teist üürin välja. Kui ma tahan üürikorteri ära müüa, siis kui kaua pean olema sinna sisse kirjutatud, et pärast müüki tulumaksu mitte maksta?
Vajalikku aega elamiseks korteris, mille inimene kavatseb müüa, ei ole olemas. Seaduses on vaid öeldud, et maksu ei ole vaja tasuda siis, kui müüakse alaline ja tegelik elukoht ning viimase kahe aasta jooksul ei ole sooritatud kinnisvaratehinguid.
Kas ma võin müüa oma osa korterist ühele kaasomanikule, kui meid on seal kolm, kuid üks ei ole pärandisse astunud ega ilmu välja?
Vastus oleneb sellest, kuidas kinnisvara on kantud kinnistusraamatusse. Kui seal on kirjas kolm nime ja märgitud, et see on ühisomand, siis ei saa te oma osa müüa, kuna see ei ole esile toodud eraldi omandina.
Kui aga kinnistusraamatusse on märgitud, et te olete kaasomanikud ja igaühele on määratud konkreetne osa, siis võite oma osa ära müüa.
Mõni aasta tagasi kinkis üks tuttav mulle korteri. Ma elan selles. Kinkeaktis on korjas punkt, et tuttaval on õigus elu aeg elada sellel elamispinnal. Nüüd on talle seda jälle tarvis – rahana, kuna on vaja maksta hooldekodu eest, kus ta nüüd viibib. Mida on mul parem teha – müüa korter või kinkida tuttavale tagasi?
Kui teie tuttav on nõus niisuguse kingi vastu võtma, tuleb teil sõita koos notariga tema juurde hooldekodusse ja vormistada kinkeakt. Teine variant on anda see korter üürile ja sellest saadava rahaga aidata oma tuttavat. Ent üürisummadelt peate maksma maksu. Kolmas variant on müük. Aga kuna see elamispind ei ole teie alaline elukoht, siis müümise puhul tuleb teil samuti maksta saadud summast 20 protsenti tulumaksu. Lisaks sellele, võttes arvesse teie tuttava õigust eluaegsele elamisele korteris, langeb müügihind oluliselt, kuna korter tuleb müüa koos teie tuttavaga. Tema nõusolekuta ei ole seda eluaegset õigust võimalik ära võtta.
Prognoosides kõiki kulusid, võib öelda, et ilmselt on kõige soodsam kutsuda notar hooldekodusse ja ühtaegu kinkeaktiga vormistada teie nimele notariaalselt volikiri, mis võimaldab teil tuttava nimel korter ära müüa. Müügist saadud raha laekub kohe tema kontole.
Tahan aga eraldi rõhutada: kui inimesel ei jätku vahendeid, siis peab hooldekodu eest juurde maksma linnavalitsus.
Juriidiliselt teie tuttaval korterit ei ole. Seega on tal õigus esitada elukohajärgsele sotsiaalosakonnale avalduse, põhjendades oma maksejõuetust ning taotledes, et linn osaleks hooldekodus viibimise eest tasumises.
Kavatsen müüa suvila. Olen kuulnud, et tulumaksu niisuguse müügi puhul tasuma ei pea. Kas see on nii, kui arvestada, et pool suvilast on minu omand, aga teise poole sain ma päranduseks pärast abikaasa surma?
Ei maksustata tulu, mis on saadud aiamaja või maatüki müümisest, mis on olnud müüa omanduses üle kahe aasta ja mille suurus ei ületa 25 sajandikku.
Teie olukorras ma siiski täpsustaksin Maksu- ja Tolliametis, kas määratakse tulumaks summale, mis saadakse alles nüüd teie omandiks muutunud, abikaasale kuulunud poole eest. Analoogilise juhtumi korral korteriga summa maksustataks.
Margarita Kornõševa,
Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik
Foto: Kai Stachowiak / publicdomainpictures.net (CCO 1.0)