Ajaleht Stolitsa palus Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti bürool kommenteerida toimetusse saabunud kirja, mis puudutab korteriühistu (KÜ) juhtkonda. Teeme seda meeleldi, ja veel enam, toome ka näiteid sama teemaga seotud küsimuste kohta, mida on esitatud meie tasuta juriidilistel konsultatsioonidel.
Niisiis, kiri. Selles öeldakse, et Tallinna ühe korteriühistu esimees töötab elanike heaks justkui tasuta. KÜ liikmetel aga on tekkinud ähmased kahtlused, et on seatud sisse „süsteem“ konkursside korraldamisel remondi- ja muude tööde tellimiseks, nii-öelda raha kõrvale lükates.
Seda enam, et koosolekutel on alati läbi surutud just neid töövõtjaid, kelle on välja valinud juhatuse esimees: „Kuni koosoleku otsuste ignoreerimiseni, kui asjad ei ole läinud nii, nagu ta on soovinud. On määratud uusi koosolekuid, kus ongi õnnestunud tellida just neid firmasid, mis on esimehele meelepärased. Teisest küljest teavad kõik, et juhatus saab tasu tööde eest ühelt makse maksvalt liikmelt, kes annab raha üle teistele. Samuti, ilma üldkoosoleku loata juhatus tõstab lühikeseks ajaks palka endal ja palgatud töötajatel, aga siis langetab endisele tasemele.“
Kirja autorit huvitab, „kuidas neid vigureid saab hinnata seaduse seisukohalt“, ja veel palub „valgustada korteriomanikke, kes usuvad juhatuse liikmete karistamatusse“.
Maja peremehed on kõik KÜ liikmed, mitte üksnes juhatus
Kõigepealt rõhutame, et mitte kunagi, mitte üheski majas korteriühistu juhatus ei „laamenda“, kui ühistu liikmed seda ei luba.
Algoritm on lihtne: osaleme KÜ üldkoosolekute päevakorra koostamises, käime neil koosolekutel, hääletame, vajaduse korral muudame ja täiendame ühistu põhikirja, valime uue juhatuse, nõuame regulaarseid aastaaruandeid majandustegevuse kohta, jälgime, kuidas juhatus täidab koosoleku otsuseid. Olge head ja omandage see, kui tahate, et KÜ-s oleks kord majas, sest keegi teine ei tule ega tee ülalmainitut teie eest ära! Oleks ka väga kasulik heita aeg-ajalt pilk korteriomandi- ja korteriühistuseadusse. Kui te ise ei suuda seda leida, paluge, et keegi KÜ liikmetest teid aitaks.
„Korteriühistu on juriidiline isik ja seadus nõuab kõigi selle otsuste, töövõtulepingute (konkreetsete tööde tegemiseks) ja KÜ juhatuse liikmetega sõlmitud lepingute (nende ühistus tehtava töö tasustamise kohta) korrektset vormistamist,“ kommenteeris Inimõiguste Infokeskuse jurist Jelena Karžetskaja. „Ühistul kui tööandjal ei ole õigust vormistada tööle inimest, kui ta tegelikult KÜ-s ei tööta. Vastasel korral rikub korteriühistu tööseadusandluse norme ja maksukorralduse seadust. Tööleping ei pea olema tingimata kirjalik, kuid töötaja võib iga hetk nõuda ühistult kinnitust, et tal ja ühistul on töösuhted ja tulenevalt sellest kohustused maksta palka just talle.
Mis puutub palgasumma stabiilsusse, siis korteriühistu väljamaksed töötajatele (sealhulgas hüvitised juhatuse liikmetele) peavad toimuma vastavalt KÜ üldkoosoleku otsustele ja ainult selles mahus, mis on fikseeritud ühistu koosolekul kinnitatud aastaeelarves. Palga kõikumine aasta jooksul on võimatu. Erand tehakse ainult sel juhul, kui üldkoosolek võtab vastu otsuse, et juhatuse liikme, halduri, majahoidja või muu töötaja palk on võrdne riigis kehtestatud minimaalpalgaga. Sellistel juhtudel tõuseb palk automaatselt iga kalendriaasta algul vastavalt valitsuse kinnitatud töötasu alammäärale.“
***
Nüüd aga küsimusi, mida on esitatud konsultatsioonidel, ja jurist Jelena Karžetskaja vastused neile.
2002. aastal esitas üks meie tollase korteriühistu liige juhatusele paberi selle kohta, et ta lõikab oma korterist radiaatorid välja ja pöördub projekteerimisorganisatsiooni poole, kus talle arvutatakse, kui palju ta oma korteri pinna kohta peab edaspidi tasuma kütte eest. Arvutati, et see on 12,1% summast, mida ta oleks maksnud radiaatorite olemasolu korral. Juhatus nõustus. Kas meie – juba uus korteriühistu juhatus – tühistada vana otsuse seoses tasuga kütte eest selles korteris?
Riigikohus on deklareerinud, et üleminek kütte eest metraaži järgi tasumiselt protsendile on võimalik vaid kõigi korteriomanike nõusolekul. Teisisõnu ei otsusta seda ühistu juhatus. Soovitan võtta see ühistu üldkoosoleku päevakorda.
Muide, kõigi korteriomanike nõusoleku võib saada mitte ainult üldkoosolekul. Piisab, kui kõik KÜ liikmed annavad oma allkirja vastavale kirjalikule kokkuleppele.
Surnud korteriomaniku pärija ei ole juba mitu aastat pärandit vastu võtnud. Korteri eest ta ei maksa. Võlg kasvab ja ühistu juhatus ei tea, mis selle korteriga teha. Kas korteriühistu võib pärimisasjas menetluse algatada?
Võib küll. Pärimisseaduses on öeldud, et igal huvitatud isikul on õigus pöörduda notari poole pärimisasja algatamiseks. Korteriühistul on õigus seda teha, sest sellest olenevad tema nõudmised maksetega seoses. Mida kiiremini ühistu notari juurde läheb, seda parem. Vastasel korral kaotab ta raha, sest jõuab kätte võlanõude aegumise tähtaeg. KÜ võib nõuda võlga kolm aastat enne kohtuliku hagi esitamist võlgniku vastu.
Naaberkorteris haugub hommikust õhtuni koer, kuni naabrinaine on tööl. Lihtsalt võimatu on elada. Munitsipaalpolitsei konstaabel ütleb, et see pole tema teema. Ühistu esimees ei taha ka midagi teha. Kelle poole peaks pöörduma?
Koera päevane haukumine juriidiliselt avaliku korra rikkumine ei ole. Tuleb rääkida konstaabliga, et ta võtaks korteriomanikuga kontakti ja paluks teie kaebustega arvestada. On muide tähtis, et kaebuse esitaks mitte ainult teie, vaid ka teised majaelanikud. Siis oleks tegemist juba kollektiivse kaebusega. Veel oleks hea anda kaebus üle ka ühistu esimehele, kes on kohustatud reageerima. Ühistu reageerimise all mõistan ma kinnisvara sundvõõrandamise protsessi.
Võib pöörduda ka Eesti Loomakaitse Seltsi poole, kust antakse teile soovitused, kuidas niisuguses olukorras toimida. Mõnedel juhtudel, mil koeraomanik ei võta talle esitatud kaebusi kuulda, algatatakse looma võõrandamise asi.
Elan Tallinnas, maja viimasel korrusel. Katus jookseb läbi, kuid korteriühistu ja esimees probleemi lahendada ei taha, ignoreerivad minu häda. Mida peaksin tegema?
Minema Harju Maakohtusse. Muud instantsi, kes sunniks ühistut liigutama hakkama, ei ole. Te kas pöördute kohtu poole nõudega, et ühistu olukorra lahendaks, või parandate katuse omaenda kulul ja esitate kohtule nõude, et ühistu kõik teie kulud hüvitaks.
Kuna kohtu poole pöördumine eeldab, et te peate tõestama lekete negatiivseid tagajärgi ja ühistu tegevusetust, peate lisama foto ning teie kirjaliku pöördumise ühistu poole palvega teatada lekke likvideerimise tähtajad. Samuti on vaja kaasata ehitusekspert, kes protokollib katuse seisukorra ja annab teile akti, millesse märgib lekete põhjuse. Eksperthinnangu eest maksate iseseisvalt ja nõuate, et korteriühistu need kulud teile hüvitaks.
Ma pärisin korteri pärast mehe surma. Seal ma ei ela, kuid korteriühistu arvestab mulle kogu aeg tasu prügi väljaveo eest. Ühistu esimees kinnitab, et ma pean maksma nagu kõik. Kas see on siis seaduslik? Minu prügi seal ju ei ole. Suvilas kirjutasin ma avalduse ja talvel minult tasu prügi väljaveo eest ei võeta.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on öeldud, et kui te olete korteri omanik ja teie korteriühistu kasutab ühtset teenust, siis üldise põhimõtte kohaselt jaotatakse kulud sellele kõigi omanike vahel, lähtudes nende korterite pinnast. See puudutab mitte ainult prügi väljavedu, vaid ka näiteks lifti, mille eest on kohustatud tasuma kõik, kuigi esimesed korrused seda kunagi ei kasuta. Seepärast arvestataksegi teile tasu prügi väljaveo eest.
Seda tasupõhimõtet on võimalik muuta, kui ühistu kõik korteriomanikud võtavad vastu otsuse kirjutada ühistu põhikirja säte, mille kohaselt tasu prügi väljaveo eest võetakse mitte metraaži, vaid korteris tegelikult elavate inimeste arvu alusel.
Mis puutub prügi väljaveosse suvilast, siis see on hoopis teine asi. Seal te olete ainuomanik ja teenust osutatakse isiklikult teile. Seepärast, kui te teatate, et see ei ole teie alaline elukoht ning et teatud perioodil te seal ei ela, on prügiveofirmal õigus peatada teile teenuse osutamise.
Kas on lubatud, et kommunaalmaksete kviitungitele märgitakse võlgnike nimed, korterinumbrid ja võlasumma? Ühistu juhatus peab seda lubatuks.
Kui neid arveid saavad ainult korteriühistu liikmed, siis on lubatud. Ühistu liikmetel on põhjendatud huvi oma maja võlgnike teema vastu. Soovitan tutvuda materjaliga „Isikuandmete töötlemine korteriühistus“, mis avaldati 2021. aasta märtsis Andmekaitse Inspektsiooni kodulehel.
Registreerimine tasuta juriidilistele telefonikonsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos toimub esmaspäeviti kell 9-12 telefonil 6720311.
Margarita Kornõševa,
Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroo nõunik
Foto: hippopx.com (CCO 1.0)