Продажа недвижимости: на что обратить внимание

17/01/2022

Новый год начинаем с темы недвижимости, а именно – ее продажи. Такие вопросы задают на бесплатных юридических консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом едва ли не чаще всего.  

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая. 

Хочу продать свою дачу с участком. Придется ли мне указать эту сделку в декларации о доходах и заплатить подоходный налог? 

В Законе о подоходном налоге есть статья 15, в которой говорится, в каких случаях следует декларировать получение дохода от продажи недвижимости. Во-первых, налогообложению подлежит именно доход, то есть разница между продажной и покупной ценами. Во-вторых, надо смотреть, есть ли исключения, которые освобождают от уплаты подоходного налога. Мы будем исходить из части 5 статьи 15, где сказано, что подоходным налогом не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, если продается дача или садовый дом, которые были в вашей собственности больше двух лет, а размер участка не превышает 0,25 га.

В данный момент позиция Налогово-таможенного департамента такова: если вы продаете недвижимость, которая не подлежит налогообложению, то декларировать ничего не надо.   

Придется ли мне платить подоходный налог с продажи квартиры, которую использую как основное место жительства, но не зарегистрирована в ней?

Я бы сказала, что у вас могут возникнуть сложности при проверке, что может привести к обязанности уплаты налога.  Почему? Потому, что при проверке первичной сделки Налогово-таможенный департамент исходит из данных Регистра народонаселения. Как только увидит, что адрес продажи один, а зарегистрированы вы по-другому, возникнут сомнения в том, что проданная квартира – именно то место, где вы постоянно проживаете. Налоговики  наверняка захотят получить от вас разъяснения. 

У меня есть квартира, в которой живу. Надо ли будет платить подоходный налог, если захочу продать другую квартиру, которая однажды перейдет мне по завещанию?

Надо будет. Закон освобождает от уплаты подоходного налога только при продаже той квартиры, в которой собственник реально проживает, если за последние два года он не осуществлял сделок с недвижимостью. 

Как при продаже квартиры рассчитываются последние два года отсутствия сделок с недвижимостью?

Два года назад мы начинаем отсчитывать с момента заключения нотариальной сделки по продаже квартиры и идем до даты внесения в крепостную книгу записи о вас как о человеке, ставшем в свое время новым собственником этой квартиры.

Придется ли платить налог с продажи гаража?

Да, при продаже гаража подоходный налог надо платить всегда. Но с прибыли. К примеру, если вы покупали гараж за 5000 евро, а продаете за 6000, то налог заплатите с разницы – с 1000 евро.

Мой брат, пребывающий в доме по уходу, решил продать свою квартиру. Посоветуйте, как осуществить эту сделку.

Сделку по продаже квартиры ваш брат может осуществить у любого нотариуса. Если он в состоянии передвигаться, то поехать к нотариусу ему будет куда дешевле, чем приглашать того в дом по уходу. К нотариусу следует записаться, явиться вместе с покупателем и сразу оформить договор купли-продажи. При себе надо иметь документы, удостоверяющие личность.

О том, кто оплачивает нотариальные сборы, договариваются сами стороны. При проведении сделки важно прописать, когда и как выплачиваются деньги за квартиру, а также в какой момент право собственности переходит к другому собственнику. Было бы правильно, если бы деньги за квартиру покупатель депонировал у нотариуса (забрать их он уже не сможет), а в день подписания договора к покупателю перешло бы право собственности. Деньги вашему брату перевел бы нотариус.  

Передача квартиры и ключей покупателю происходит на месте по акту, который можете составить и вы. Указываются все внешние дефекты, недостатки, другие важные моменты, которые я рекомендую отразить и в договоре купли-продажи. В нем же можно прописать срок, за который продавец обязуется вывезти свои вещи.         

Мою сестру город определил в дом по уходу. Можно ли мне продать ее квартиру, а деньги положить на банковский счет сестры?

Если город назначен опекуном вашей сестры, вы просто так этого сделать не можете. Это возможно только при согласии города и соответствующем решении суда.

Если опекуна у сестры нет (это можно выяснить в социальной службе по месту жительства), то она вправе оформить доверенность на ваше имя, после чего вы займетесь продажей квартиры.   

Я намерена продать свою комнату в коммунальной квартире. Надо ли предложить ее сначала соседу?

Ваш сосед по коммуналке имеет преимущественное право покупки, поэтому предложение купить комнату вы обязаны сделать сначала ему. Но преимущественное право юридически возникает с момента продажи. Сосед вправе в течение двух месяцев после осуществления сделки купли-продажи нотариально заявить о своих правах и выкупить эту комнату за такие же деньги у нового собственника. Поэтому последнему можно порекомендовать на всякий случай в эти два месяца не вкладывать деньги в большой ремонт приобретенной комнаты.

Мне принадлежит 1/6 часть квартиры, остальное – родственнику. Как выгоднее совершить сделку по передаче ему моей доли?

Если рассуждать о том, что выгоднее – продажа или дарение, - то разница не очень большая, потому что в обоих случаях нотариальная плата зависит от стоимости вашей доли. Вопрос лишь в том, что при дарении можете оговорить дополнительные условия, при несоблюдении которых вы вправе дарственную отозвать. А договор купли-продажи означает, что никаких дополнительных условий со стороны продавца и покупателя быть не может.

В вашем случае вы можете оформить у нотариуса договор о прекращении совместной собственности, согласно которому вся квартира достанется вашему родственнику, а вы получите денежную компенсацию.    

Если я купил квартиру 30 лет назад, а теперь собираюсь продать, можно ли ее первичную стоимость индексировать в соответствии с сегодняшними реалиями?

Нельзя. То есть, предположим, вы купили ее за 500 долларов. Это и будет начальной ценой при продаже. 

Регистрация на бесплатные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по тел. 6720311.

Маргарита Корнышева,

советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

Фото: smolnews.ru