Квартирное товарищество: ребята, давайте жить дружно?

10/05/2021

Как обычно бывает весной, на бесплатных телефонных консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом чаще звучат вопросы о квартирных товариществах. Сегодняшний выпуск посвящен тоже им. 

Маргарита Корнышева,

советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Собрание на удаленке. В условиях пандемии коронавируса собрания в квартирных товариществах проводятся в письменной форме. При первом голосовании у нас не было кворума, и некоторые члены КТ стали требовать повторного. Правы ли они?

Все недоразумения вокруг этого связаны с тем, что вы, как и многие другие, считают такую форму работы общим собранием товарищества. На самом деле это называется принятием решения без созыва общего собрания, и при отсутствии привычного для общего собрания кворума к нему не может быть применено требование созыва повторного собрания. 

Если для принятия решения на общем собрании по уставу необходим кворум, то он необходим и при решении без созыва собрания. Предположим, в доме 40 квартир. Чтобы решение было принято, надо собрать как минимум 21 лист голосования, и все определит соотношение голосов «за» и «против». Если собрать хотя бы 21 лист голосования не удастся, то принять решение тоже не получится.    

Голосование. При письменном голосовании в КТ мы засчитали голоса людей, не участвовавших в нем, как голоса «против». Кто-то сказал, что это нарушение закона. Но ведь это как раз в статье 21 закона о квартирных товариществах и прописано…

Статью 21 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах изменили 24 мая 2020 года, и там больше не говорится: голос того, кто не проголосовал, засчитывается как голос «против». Теперь такие голоса просто не считают. Как и на общем собрании КТ.   

Выход из правления. Я - председатель квартирного товарищества. Хочу уйти. Но желающих занять этот пост нет. Что делать в такой ситуации?

Заставить вас работать председателем против вашего желания никто не может. Если найти нового председателя невозможно, то надо уведомить товарищество о том, что вы соберете ценовые предложения управляющих фирм, а общее собрание КТ выберет ту, которая заменит вас.   

Присоединение лоджии. Многие люди в нашей девятиэтажке без всякого разрешения объединили лоджию и кухню. С чего начать, чтобы добиться от них проектов на перепланировку?

Начать надо с письменного требования предоставить товариществу проекты к такому-то сроку.  Если к этому числу никто с КТ не свяжется, оно вправе обратиться в Департамент городского планирования и попросить проверить соответствие выполненных работ проектной документации.

Если для упомянутых перепланировок действительно были необходимы проекты, чиновник сделает предписания, обязав эти перепланировки легализовать, то есть разработать проекты и согласовать их с городом, а также получить согласие сособственников - членов товарищества.       

Срок давности по требованию о возврате переплаты. КТ уже 17 лет взимает коммунальные платежи и с учетом площади балкона. Недавно узнала, что это противозаконно. За какой срок можно требовать перерасчета платежей?

В связи с тем, что речь идет о требовании к товариществу, то срок давности по такому требованию – три года. Если вам удастся договориться о большем периоде, закон этого не запрещает.

Подвал. В результате более ранних перестроек в подвале КТ квартира, которую я недавно купила, осталась без подвального бокса. Что я должна сделать, чтобы иметь в этом смысле равные со всеми права?

Подвальные помещения – это совместное имущество всех жильцов, мыслимая часть. Закон четко предписывает, что использовать такую совместную собственность можно двумя способами: либо на равных, когда у каждого члена КТ имеется равное право на равную с остальными часть подвала, либо заключить между всеми собственниками письменное соглашение о том, как этот подвал использовать. 

На вашем месте я написала бы заявление правлению - о том, что, поскольку в доме есть традиция, что у каждой квартиры имеется свой подвальный бокс, вы как член КТ тоже желаете использовать свою часть подвала. Запросите, на каком основании эти боксы в свое время выделялись и почему такой уголок не выделили вашей квартире, было ли соглашение о праве пользования подвальными помещениями. Обращаю ваше внимание на то, что общее собрание КТ может принимать подобное соглашение относительно подвала, только если на собрании присутствуют все собственники.

Ваши дальнейшие действия будут зависеть от ответа правления. Так или иначе, вы имеете право на такой же подвальный бокс, как и все остальные. Если товарищество такой бокс вам не предоставит, вы имеете право потребовать у КТ компенсацию за использование вашей части сособственности.   

Дверь соседа. Сосед самовольно поменял входную дверь, изменив направление входа-выхода так, что в открытом состоянии она «накладывается» на дверь моей квартиры. Понятно, что, например, при пожаре выйти мне будет практически невозможно, на что указали и пожарные. Более того, два года назад общее собрание КТ приняло решение, что замена окон и дверей требует согласования с правлением. Сосед ничего не согласовал и на обращения по поводу переустановки двери не реагирует. Что делать?

Первый путь - это попробовать найти решение путем переговоров. Если своими силами не справитесь, можно обратиться в комиссию по вопросам квартирных товариществ. Если и это не принесет плодов, то квартирное товарищество вправе пойти в суд с требованием восстановления первичного состояния двери.  

Если ваш сосед не выполнит решение суда добровольно, то КТ вправе будет передать это решение судебному исполнителю, который добьется его исполнения. 

Ремонтный фонд. Общее собрание КТ постановило, что 16 квартир нашего дома будут платить в ремонтный фонд с учетом не только размера их жилой площади, но и с учетом тамбуров около этих квартир. Насколько это законно, ведь тамбуры – это мыслимая доля, принадлежащая всем членам КТ?

По закону надо исходить все же из площади квартиры, обозначенной в крепостной книге. Отклониться от этого правила можно двумя путями: 1.для введения изменения требуется соглашение, подписанное всеми собственниками, 

2.нужна запись в уставе КТ, к примеру, о том, что в вашем доме будет взиматься плата в ремонтный фонд из расчета площади квартиры и тамбура.

Если вы считаете, что решение, которое приняло общее собрание, незаконно, его стоит в течение 60 дней с момента принятия оспорить в суде. Если вы этого не сделаете и платить за тамбур тоже не станете, в суд вполне может пойти КТ и взыскать с вас долги. В этом случае товарищество должно будет доказать законность решения, послужившего основанием для взыскания увеличенной суммы. 

Смерть собственника. Владелец квартиры скончался около двух лет назад. Должно ли квартирное товарищество платить за отопление этой недвижимости?

Нигде в законе не сказано, что товарищество в такой ситуации обязано платить за отопление, однако КТ в принципе обязано оплачивать счета своевременно. Поэтому, чтобы не накапливать долги, оно платит за отопление и подобных пустующих квартир, имея право в дальнейшем взыскать  эти суммы с нового собственника.

Квартирное товарищество вправе обратиться к любому нотариусу и выяснить, было ли после смерти собственника открыто наследственное дело. Если нет, КТ может открыть его самостоятельно, чтобы нотариус нашел наследников как можно раньше. Товарищество также имеет право обратиться в суд с ходатайством о назначении его опекуном наследственного имущества, и тогда оно сможет сдавать квартиру и за счет получаемых денег платить по счетам. 

Фирма в КТ. В доме действует фирма, занимающая половину его площади. Могут ли ее представители входить в состав правления нашего квартирного товарищества?

Юридическое лицо членом правления КТ быть не может. А вот физическое лицо – вполне. Поэтому, если в вашем уставе ограничений по составу правления нет, то представителя фирмы выбрать в правление КТ можно.

Битва за землю. Во дворе нашего КТ располагается бывший  производственный земельный участок, который продают с аукциона. Наше товарищество решило принять в нем участие. На собрании большинство проголосовало «за». С тех, кто был против или не голосовал, тоже будут брать деньги за покупку? Что будет, если аукцион выиграет кто-то другой, возникнет ли у нашего КТ обязанность обеспечить доступ нового владельца на эту территорию?

В аукционе примут участие не собственники, а квартирное товарищество. Следовательно, расходы по покупке и эксплуатации этой земли будут разделены между всеми членами КТ в соответствии с площадью их квартир.

И, да, в случае проигрыша на аукционе, квартирное товарищество будет обязано обеспечить проход и проезд нового собственника в бывшую промзону. Если КТ этого не сделает, новый собственник обратиться в суд, который назначит сервитут, то есть обяжет обеспечить доступ.    

Регистрация на бесплатные телефонные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с  9 до 12 часов по телефону 6720311.