Давненько мы не разговаривали о квартирных товариществах (КТ), хотя на бесплатных юридических консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом поток вопросов на эту тему не иссякает. Начнем разбираться в нынешнем выпуске, продолжим - в следующем.
Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.
Один член нашего квартирного товарищества не платит за квартиру уже с весны. Какими законными методами можно воздействовать на неплательщика?
Первое, что должно сделать товарищество, это известить собственника о том, что у него имеется долг, дать ему разумный срок (например, 14 рабочих дней) для его погашения и сообщить, что в противном случае КТ обратится в суд, а все процессуальные расходы лягут на должника. В извещении стоит также отметить, что товарищество включит в требование пени. Ведь по Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах ставка пеней – 8% в год или 0,022% в день. Выставляются пени автоматически, без решения общего собрания КТ и начисляются буквально с первого дня просрочки.
Требование можно отправить должнику вместе со счетом (предварительно сфотографировав само требование и зафиксировав его помещение в почтовый ящик должника), заказным письмом или по электронной почте. Однако последнее будет считаться доставленным, только если адресат своим ответом на ваше письмо фактически подтвердит его получение. Можно вручить и лично, под подпись.
Если должник не погасит долг, то можно инициировать ускоренное производство в суде, то есть получить судебное решение через интернет, без заседания. Но в случае несогласия должника с требованием КТ разбирательство перейдет в обычное исковое производство.
Срок, в течение которого можно требовать выплаты долга по квартплате, - три года. Но товариществам не рекомендуется накапливать долги более года, потому что залоговое право у КТ (деньги, которые оно обязательно получит, если квартира будет продаваться) ограничено определенной суммой, равной годовой сумме коммунальных расходов. Так что, если кто-то не платит полгода, советую квартирному товариществу начать активно действовать.
Какой-то злоумышленник поджег в подъезде нашу детскую коляску, она сгорела. Заявление в полицию мы подали. Пожарные выписали нам штраф за неправильное хранение коляски. Мы его оплатили. Но правление квартирного товарищества требует еще, чтобы мы отмыли стены подъезда от гари. Правомерно ли подобное требование?
Наказание за то, что поставили коляску в неположенном месте, вы понесли. Но вашей вины в поджоге и в том, что в результате пострадали стены, нет.
Одна из задач квартирного товарищества – обслуживание дома, его уборка, поддержание порядка. И все квартирособственники, включая вас, ежемесячно платят за это. Поскольку полиция и суд не доказали, что коляску подожгли вы, ликвидация последствий поджога юридически лежит на товариществе.
Купила квартиру в новом доме. Там образовалась протечка, гарантийные работы застройщик выполнил, однако теперь управляющая компания, опираясь на большинство проголосовавших на собрании жильцов, собирается заказывать строительную экспертизу – видимо, для того, чтобы идти в суд, если та выявит строительный брак. Деньги на экспертизу, естественно, возьмут с жильцов. Но, например, я платить не желаю, я против экспертизы. Имею право?
Если общее собрание приняло решение собрать деньги на экспертизу, а потом решит пойти в суд, то ваше несогласие значения иметь не будет. Решение КТ, принятое большинством голосов, действительно до тех пор, пока его не отменит общее собрание, либо суд.
Когда-то в нашем товариществе была ликвидирована ревизионная комиссия. Ввели аудиторские проверки. Инициативная группа членов КТ считает, что настало время вернуться к комиссии, и подала заявление об этом правлению. То созвало общее собрание, на котором большинство проголосовало против создания комиссии. Разве это по закону, что КТ живет без ревизионной комиссии?
Быть в квартирном товариществе ревизионной комиссии или аудиту – это решает исключительно общее собрание. Если большинство на собрании против создания ревизионной комиссии, ничего не поделаешь. Значит, по-прежнему будет аудит, который проводит фирма, нанятая по решению общего собрания КТ.
В уставе квартирного товарищества написано, что каждый член КТ имеет право видеть любой документ товарищества. На практике этого от нашего правления не добиться. Что делать?
Вы правы: статья 45 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах дает право ознакомления с документами любому члену КТ.
Если в течение 30 дней правление не отреагирует на ваше обращение, вы можете пойти с аналогичным требованием суд. Внимание: эти 30 дней предусмотрены как для ответа, так и для обращения в суд. Если в течение трех недель с момента письменного ходатайства о предоставлении того или иного документа правление его не предоставит, ходатай имеет еще неделю, чтобы обратиться в суд с требованием обязать правление этот документ предоставить.
Важно запомнить, что доставка ходатайства о предоставлении документа должна быть доказуема. Поэтому, кроме отправки заказным письмом (его, кстати, может принять любой член правления), можно посоветовать опустить ходатайство в почтовый ящик КТ, засвидетельствовав этот факт фотосъемкой, и дополнительно оформить электронным письмом. С этого момента будет отсчитываться месяц, который отводится правлению на ответ.
В нашем квартирном товариществе с 2010 года – одно и то же правление. Это законно?
В уставе вашего КТ сказано, что выборы правления проходят каждые три года. Никакого запрета на многолетнее членство одного и того же человека в правлении не существует. Единственное условие – избрание большинством голосов на общем собрании товарищества.
Вправе ли правление квартирного товарищества без согласия общего собрания приглашать на такое собрание третьих лиц?
Не вправе, если только речь не идет, скажем, о презентации какой-нибудь услуги или проекта, необходимого для КТ. В таком случае согласие общего собрания не требуется.
Председатель товарищества заявил, что мы должны разобрать наше застекление балкона, потому что заказан и будет осуществлен проект общего остекления балконов всего дома. А если, мол, в остеклении будет разнобой, КТ оштрафуют. Помогите разобраться.
Технически дело обстоит так, что балкон – это совместная собственность, то есть он не принадлежит конкретно вам. И когда общее собрание КТ утверждает план остекления всех балконов, то правление может в письменном виде потребовать от тех, кто уже застеклил балкон на свой вкус, сноса остекления.
В Таллинне такие вопросы вставали и ранее. И столичная горуправа признала, что если дома сделали проект на остекление балконов, а некоторые члены КТ застеклили их до появления этого проекта, то проект может предусмотреть сохранение старого остекления.
В то же время за разнобой в остеклении квартирному товариществу, да, могут выписать штраф, ведь чиновник не знает ни об оговорках в проекте, ни о времени установки балконных стекол. И тогда уже дело квартирного товарищества - оспорить такую санкцию.
На то, может ли товарищество переадресовать штраф собственнику квартиры, отвечу: пока квартирное товарищество не докажет, что письменно обращалось к члену КТ с требованием ликвидировать самовольное остекление, возлагать ответственность на этого члена КТ нельзя.
Можно ли дому отказаться от такой формы хозяйствования, как квартирное товарищество?
Нельзя. С 2018 года квартирные товарищества формируются в каждой кадастровой единице автоматически. А единственный способ избавления от КТ – это снос дома.
Определяет ли закон максимальное число членов правления квартирного товарищества?
В законе значится от 1 до 3 членов. Но все зависит и от того, что зафиксировано в уставе товарищества. Там можно предусмотреть любое число членов правления.
Является ли нынешняя коронавирусная ситуация причиной, по которой выборы нового правления квартирного товарищества можно отложить на неопределенный срок?
Не является. Выборы правления можно провести без созыва общего собрания, путем письменного голосования. Если не все члены КТ знакомы между собой, к списку кандидатов в члены правления уместно будет приложить краткую характеристику претендентов, которую они сами составят. Каждому члену КТ присылают проекты решений общего собрания, и каждый голосует письменно.
Доступ к банковскому счету квартирного товарищества имеют только члены правления или любой член КТ?
Дом сам определяет круг лиц, которые имеют право доступа. Для этого члены правления должны обратиться в банк с заявлением, в котором перечислить фамилии всех тех, кто будет иметь доступ к счету.
Один квартирант в нашем доме ведет себя безобразно, никакие разговоры с ним не помогают. Что нам предпринять?
Активные действия квартирное товарищество может предпринимать лишь в отношении собственников квартир. С арендаторами товарищество общаться не должно.
На выходки квартиранта следует реагировать вызовом полиции. Рекомендую фиксировать все эти вызовы и все нарушения. Это надо для того, чтобы в случае безуспешности ваших письменных обращений к собственнику (который, по идее, может расторгнуть с таким арендатором договор аренды) подтвердить правомерность поданного в суд заявления КТ о принудительном отчуждении квартиры.
Имеет ли квартирное товарищество право знать, кому собственник квартиры намерен ее сдать?
Нет, потому что это ограничение права собственности. Квартирное товарищество не является собственником квартиры. Следовательно, не вправе влиять на то, как собственник ею распоряжается.
Как правлению попасть в квартиру для проверки показаний водомера, если собственник даже на порог не пускает?
Если нет нарушения общественного порядка, то полиция не поможет. И тогда соответствующее решение, позволяющее войти в квартиру, можно получить через суд.
Регистрация на бесплатные телефонные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по телефону 6720311.
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом