В этот раз проанализируем ситуации, которые часто возникают там, где есть соседи. Однако практически каждая такая ситуация отлично «упаковывается» в соответствующие законы, знание которых, как демонстрируют бесплатные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом, идет только на пользу.
Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.
Мы в своей квартире давным-давно отключились от центрального отопления и перешли на электрическое. Все годы исправно платили товариществу 30% за остаточное центральное отопление. Не много ли это? Кто-то говорит, что в таких ситуациях должны брать не более 10%.
Чтобы изменить для вас систему оплаты за отопление, члены квартирного товарищества должны были принять определенное решение. И если вам выставляют счет только в размере 30%, то, вероятно, такое решение было. Вам надо письменно затребовать его у правления.
Действительно, в 2006 году по заказу Министерства экономики и коммуникации было проведено исследование, в ходе которого выработали рекомендательную методику определения размера расходов, подлежащих оплате в случае отделения квартиры от общей системы отопления жилого дома. Справиться об этом исследовании можно в Союзе квартирных товариществ.
Согласно исследованию, этот процент может быть разным, но средний – именно те самые 30%. Определить, какой процент надлежит оплачивать именно вам можно про помощи проведения технической экспертизы. Но ни одного правового акта, который устанавливал бы нормы оплаты в таком случае, нет. Поэтому вопрос о том, сколько взимать с вас за тепло, проходящее по общедомовым трубам в стенах вашей квартиры, решают сособственники, то есть члены товарищества.
Двадцать лет назад мы перешли на электрическое отопление и стали платить за него и еще 30% - за остаточное центральное отопление. В квартирном товариществе мы тогда собрали подписи, сделали проект, но эти бумаги надо искать. Недавно товарищество начало выставлять нам счета за центральное отопление на общих основаниях. Мы с этим, конечно, не согласны. Как разрулить эту ситуацию?
По этому вопросу уже существует и судебная практика. Суд однозначно признал: чтобы отказаться от системы центрального отопления, собственнику жилья недостаточно заказать проект индивидуального отопления своей квартиры. Закон считает, что система отопления является совместной собственностью всех членов товарищества. И для выхода из нее и освобождения от платы в полном объеме необходимо получить согласие всех членов квартирного товарищества. Пока такого согласия нет, собственник обязан платить, как все остальные.
Когда собственник что-то переделывает в своей квартире, закон требует наличия трех документов – согласия всех членов КТ на отключение, строительного проекта и общего соглашения (или решения общего собрания КТ, в котором участвуют все собственники) о порядке распределения коммунальных платежей.
Если вы отыщете строительный документ и подписи членов КТ, то это будет защитой от требования товарищества восстановить прежнюю систему отопления, однако, к сожалению, не решит ваш вопрос относительно оплаты. Для начала рекомендую вам обратиться к товариществу с письменным запросом: на каком основании оно стало выставлять вам счета за центральное отопление в полном объеме? Ответить вам обязаны в течение 30 дней. С этим ответом советую обратиться к юристу, которому, возможно, удастся сохранить для вас прежние параметры оплаты – особенно с учетом того, что многие годы вы платили за свое отопление отдельно.
В квартире подо мной, на первом этаже, ликвидированы батареи. Люди там не живут, ссылаются на то, что делают ремонт и еще думают, какую систему отопления выбрать. Дом каменный, в моей квартире ледник, да и для дома подобные провалы в отоплении вредны. Что делать?
На уровне постановления правительства у нас существуют требования к жилым помещениям - температура в таких помещениях должна быть не ниже 18 градусов. Ее обязаны обеспечивать квартирное товарищество и собственник.
Начните с обращения к товариществу с требованием решения данной проблемы. Если же товарищество оставит ваш сигнал без внимания, то единственный вариант - судебный спор. По таким делам, когда соседи обращаются в суд из-за несоблюдения КТ и его членом упомянутых правил и с требованием восстановить в квартире отопление и необходимую температуру, существует положительная судебная практика. Правда, касается она только панельных домов с центральным отоплением. То есть вы вправе подать иск на квартирное товарищество – за бездействие, на собственника – с требованием восстановить систему отопления.
Я сделал небольшой ремонт в своем муниципальном жилище, но город отказался компенсировать его стоимость. Правильно ли это?
Обращаю ваше внимание на то, что речь идет об арендном жилье, собственником которого вы не являетесь. Собственником и арендодателем является город. Поэтому все, в том числе случаи, в которых он компенсирует ваши затраты, прописано в вашем арендном договоре.
По общему правилу - прежде чем делать ремонт для улучшения условий проживания в муниципальной квартире, необходимо письменно согласовать свои действия с собственником жилья. Потому, что он обязан возмещать стоимость лишь тех ремонтных работ, которые были согласованы и которые можно подтвердить чеками. Стоимость работ, проведенных по собственной инициативе и без согласия города, как правило, не возмещается.
Собственник квартиры соорудил проем в одной из несущих стен. Горуправа требует, чтобы общее собрание КТ дало согласие на этот проект. Кто тут прав, что следует предпринять мне как председателю товарищества?
Чтобы производить манипуляции с несущими стенами, требуются две вещи:
- согласованный с городом проект,
- письменное согласие всех членов КТ (несущие стены являются их сособственностью) на такие манипуляции.
В Законе о вещном праве сказано, что все вопросы распоряжения общей собственностью решаются либо простым большинством голосов (50% плюс один) на общем собрании, либо соглашением всех членов КТ.
Если ремонт с перестройкой уже сделан, то правление обязано в письменной форме потребовать у собственника легализовать эту перестройку или восстановить прежний вид.
Соседи решили надстроить второй этаж. Пожарный надзор велел им возвести стены из особого огнеупорного материала. А кто проверит, возвели они такие или нет?
Контроль осуществляется строительным надзором, и в дальнейшем при получении в органе муниципальной власти права пользования, муниципалитет и все службы проверяют соответствие строения проекту.
Когда вашим соседям дадут разрешение на строительство, вы сможете в течение 30 дней обжаловать его в суде. Но, если на объекте уже даже пожарные озвучили свои требования, ваше обращение в суд вряд ли будет эффективным.
Сосед поставил у своего дома, на общей дороге, столбы с освещением, которое доставляет мне значительные неудобства. Что могу предпринять?
Не будем рассматривать вопрос, была ли такая установка законной. Фонари, что называется, уже горят, столбы по вашему требованию никто добровольно сносить не станет.
Однако установка освещения – это проектная деятельность. Проект согласовывается со всеми инстанциями. Следовательно, вам надо начать с обращения в местное самоуправление. Если оно подтвердит, что проекта на освещение нет, вы потребуйте проведения надзорного производства, которое завершится предписанием либо снести столбы, либо узаконить их, то есть разработать проект с учетом того, чтобы освещение не мешало соседям. Дальнейшие действия будут зависеть от результата надзора. Не исключено ваше обращение в суд.
Регистрация на бесплатные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по тел. 6720311.
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом
Foto: Geoffrey Gallaway / flickr.com (CC BY-SA 2.0)