Темой зачастую сложных отношений между владельцами недвижимости и арендаторами мы завершаем очередной сезон публикаций по итогам бесплатных юридических консультаций в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом.
Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Ежова.
Я сдаю гараж, арендатор вдруг перестал вносить арендную плату. Дозвониться до него не могу, несколько раз писала ему, прося освободить гараж, но все ограничилось обещаниями. Гаражному кооперативу плачу я, однако, разумеется, не намерена продолжать это до бесконечности. Кроме того, мне надо освободить гараж, а трогать чужую машину боязно. Я информировала арендатора о том, что расторгаю с ним договор, поменяла замок. Что вы мне еще посоветуете?
Чтобы взыскать деньги, подойдет ускоренное письменное судебное производство. Но решение в вашу пользу еще не будет означать, что должник уберет автомобиль.
Допустим, по суду вы добьетесь и того, что собственник будет обязан увезти автомобиль. Но как это осуществить? Если вызовете эвакуатор, то его стоимость в решении суда не отразится, услугу придется оплатить вам. Потом эту сумму тоже можете взыскать через суд.
Кроме того, если должник не выплатит деньги по суду, судебный исполнитель вправе наложить арест на автомобиль. Правда, осложниться все может тем, что машина записана на другого человека. В таком случае дело придется иметь уже с ним, вплоть до объявления его в розыск.
***
Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.
Через маклера я сдала квартиру одной женщине. Заключили договор аренды. Она обязана была внести залог, но не внесла. И пару месяцев не платила за квартиру. А потом пропала. Я, естественно, связалась с маклером и с ним решила навестить арендатора. Обнаружилось, что из квартиры исчезли телевизор и пылесос. В описи моих вещей они указаны, но кто-то мне сказал, что, если у меня нет чеков на эти вещи, я не смогу доказать, что они мои… В квартире обнаружилась одежда квартирантки, мы с маклером сложили ее в мешки и оставили в комнате. Затем я подала в полицию заявление о краже телевизора и пылесоса. Договор аренды я расторгла, замки поменяла. Что еще могу или должна предпринять? И могу ли опять сдать эту квартиру?
Чек – это лишь вопрос стоимости вещей. О том, что телевизор и пылесос существовали в данной квартире, свидетельствует опись, которую подписали вы и ваша квартирантка. В качестве доказательства этого достаточно.
Второй документ, который вам понадобится, это опись имущества, находящегося в квартире в тот момент, когда вы туда вошли. Опись должна быть подписана вами и свидетелем - скажем, вашим маклером.
Если полиция возбудит уголовное дело и найдет квартирантку, вы подадите заявление о стоимости украденного, нанесении вам имущественного ущерба и о вашем желании взыскать с квартирантки этот ущерб.
Что касается оставленной одежды, то ее обязательно надо сфотографировать и описать. Пока в полиции идет расследование, вы обязаны эту одежду хранить.
Если решите забрать из полиции свое заявление, то надо будет отправить бывшей квартирантке уведомление о том, что не позже такого-то числа она должна свои вещи забрать. Не заберет – напишете еще одно уведомление: о том, что намерены хранить ее имущество до такого-то числа, после чего, если она за ним не явится, распорядитесь им по своему усмотрению. Обращаю ваше внимание на то, что вы обязательно должны получить подтверждение, что до бывшего арендатора эти ваши уведомления дошли.
Деньги, которые бывшая квартирантка не выплатила по арендному договору, в рамках уголовного дела получить невозможно. Их вы можете взыскать в рамках гражданского судопроизводства, либо обратившись в Таллинскую комиссию по арендным спорам.
А сдавать эту квартиру вам никто не запрещает, если вы известили квартирантку о прекращении договора аренды.
Много лет держу в жилом доме магазинчик. Нанятый квартирным товариществом управляющий устно сообщил мне, что через три месяца прекращает со мной бессрочный договор аренды. Я воспротивился этому, и тогда мне значительно увеличили арендную плату. Все эти решения управляющий принял без обсуждения на общем собрании товарищества. А если ему удастся убедить членов квартирного товарищества? Якобы уже найден новый арендатор. Законно ли со мною поступают?
Изменить договор можно лишь по соглашению сторон. Исключение составляет вопрос повышения арендной платы. Однако в связи с тем, что в вашем договоре четко установлен процент, на который вам раз в год можно повышать арендную плату, решением общего собрания товарищества это изменить нельзя. И повышение арендной платы в большем, чем указано в договоре, объеме тоже неправомерно.
А вот прекратить бессрочный арендный договор действительно можно в любой момент без указания причины и с письменным уведомлением арендатора за три месяца. И тогда у вас будет 30 дней, чтобы это уведомление оспорить. Если не оспорите, арендодатель обратится в суд с заявлением о вашем выселении. Судебные издержки оплачивает проигравшая сторона.
В вашей ситуации я бы, сославшись на действующий договор, написала управляющему о незаконном увеличении арендной платы. Если же получите от него письменное извещение о расторжении договора и обжалуете его в суде, то у вас много шансов на победу. Все, конечно, зависит от выбранной тактики.
Вот-вот истекает срок моего договора с арендатором. Что будет, если я его не продлю, а человек продолжит там жить? А если он перестанет платить за квартиру?
Если после окончания срока аренды человек продолжит жить в этой квартире, а вы в течение двух недель после истечения срока договора не сообщите ему письменно, чтобы он съезжал, это будет означать, что срочный договор аренды превратился в бессрочный.
Если жилец перестанет платить и задолжает за три месяца или более, то вы вправе в экстренном порядке, без соблюдения трехмесячного срока предуведомления, прекратить договор, попросить его съехать и погасить долги.
Если к указанному сроку он не съедет, вы подадите бесплатное заявление в действующую в Таллинне городскую комиссию по аренде (площадь Вабадузе, 10) – с требованием признать договор прекращенным и выселить квартиранта принудительно. Комиссия примет решение в вашу пользу, и судебный исполнитель, которому вы это решение передадите, займется выселением.
Квартиранты - супружеская пара – задолжали мне. Женщина скоро родит. В квартире зарегистрированы только они, но я точно знаю, что зачастую там живет целый «табор». Могу ли выселить арендаторов? Нет ли такого положения, что квартирантов с маленьким ребенком выселять нельзя?
Такого положения нет. Важны не беременность квартирантки и количество детей, а то, нарушила она договор об аренде или нет. В вашем договоре четко прописано, что арендаторов двое – муж и жена. Поэтому, если поймаете их на том, что в квартире проживает еще кто-то, вы должны будете отправить им письменное уведомление с требованием, чтобы они придерживались договора, а если нарушение договора аренды не прекратится, это станет основанием для его расторжения. О расторжении следует предупредить за 30 дней.
Регистрация на бесплатные юридические консультации в Эстонском бюро депутата Европейского парламента Яны Тоом в этом сезоне завершена. Ответы юристов на многие актуальные вопросы можно найти на сайте www.yanatoom.ee . Хорошего вам лета и до встречи в сентябре!
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом