Продолжаем разговор, начатый в предыдущем выпуске «Советов юриста» и касающийся жизни в квартирных товариществах. Материал составлен по результатам бесплатных юридических консультаций в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом.
Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Ежова.
На общем собрании квартирного товарищества (КТ) приняли решение построить парковку на территории КТ с условием, что каждый член товарищества будет иметь право парковать одну машину, ему выдадут карточку парковки, но конкретное место за ним не закрепят. Однако один член КТ подал жалобу на незаконность действий в том плане, что товарищество не имело права принимать такое решение на общем собрании, где присутствовали не все собственники квартир. По его мнению, необходимо согласие всех членов КТ. Кто из нас прав?
Так как речь идет о территории товарищества и принадлежащих членам КТ ее мыслимых долях, то любой вопрос о переделках на этой земле (например, закрепление места за конкретным собственником) надо решать при 100-процентном участии членов КТ.
Но на практике все решения относительно организации парковок принимаются в квартирных товариществах так, как в вашем случае. То есть простым большинством голосов.
Когда в доме меняли трубы, прежний жилец - с разрешения квартирного товарищества - отказался от полотенцесушителя. Новый жилец хочет его вернуть. Кто это должен оплачивать?
Если полотенцесушитель был снят добровольно, то оплачивать его установку должен новый жилец. Ведь при покупке квартиры он принял ее в том состоянии, в каком она была.
То есть полотенцесушитель он может установить только за свой счет, при предварительном согласии всех квартир, через которые проходит стояк, и правления квартирного товарищества.
***
Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.
Что стоит за определением порядка пользования общим участком квартирного товарищества?
Такой порядок пользования действительно может быть утвержден общим собранием квартирного товарищества. При систематическом нарушении этого порядка товарищество вправе выставить члену КТ требование о принудительном отчуждении его квартиры.
Пока порядок пользования общей территорией товарищества не установлен, никаких претензий к нарушителю предъявлять нельзя.
Квартирное товарищество утвердило проект реновации дома, в соответствии с которым я должен поменять в своей квартире окна - на более узкие. Однако размеры окон не соответствуют тем, что содержатся в проекте, поэтому счет получается в два раза больше. Я написал правлению, оно объяснило, что пересмотрели проект по техническим причинам, и уже выставило мне счет за замену окон в моей квартире. Оплачивать мне его или нет? Кстати, в решении общего собрания говорится о замене окон только на коммерческих площадях, расположенных рядом с моей квартирой.
Обязательный шаг с вашей стороны – претензия квартирному товариществу на предмет того, что вы не намерены оплачивать работы по замене окон, требуете предъявить вам решение общего собрания, законность которого хотите проанализировать.
Проанализировав решение собрания, вы поймете: либо речь идет лишь о помещениях коммерческого назначения, и тогда вас решение не касается; либо оно вас касается, но тогда стоит вопрос о его законности.
Кто виноват в том, что товарищество не в состоянии следовать утвержденному им же проекту реновации? И насколько законным было решение общего собрания, которым вас обязали платить за свои окна?
Отвечая на первый вопрос, можно констатировать, что в таком случае КТ не вправе вам что-то навязывать, оно должно с вами договариваться. Из второго вопроса вытекает необходимость посмотреть на законность процедуры проведения общего собрания КТ.
Вообще-то, реновируется весь дом, а не только ваша часть фасада. Имеется судебная практика, говорящая о том, что окна являются собственностью товарищества, а раз так, то все расходы по замене, ремонту, содержанию общего имущества членов товарищества несет весь дом. Если следовать этой судебной практике, платить за окна вы не должны.
Решение собрания относительно ваших окон можно оспорить в суде. Заявление туда подается в свободной форме, госпошлина составляет 50 евро. Если решение суда не будет обжаловано, то через 60 дней оно вступит в силу.
При сильном ветре мусорный контейнер около моего дома покатился и повредил мой автомобиль. Страховая фирма сказала, что надо обращаться к товариществу, предварительно взяв ценовое предложение по ремонту автомобиля в официальном представительстве, поскольку он новый, на гарантии. Я оформил страховой случай. Оплатить мою самоответственность по страховке товарищество сначала согласилось, затем отказалось – мол, не его вина, виноват поставщик контейнера, не предусмотревший тормозную систему. Дискуссии затянулись, теперь КТ обвиняет меня чуть ли не в вымогательстве. Как быть в такой ситуации?
Факт, что контейнер принадлежит товариществу, не оспаривается. Следовательно, именно оно отвечает за то, чтобы этот контейнер был установлен надлежащим образом. Если товарищество своими действиями или бездействием нанесло урон члену КТ, то обязано этот урон возместить. Вопрос лишь в сумме, которую вы хотите получить.
Если в хозяйственном плане дома не были предусмотрены деньги на небольшие выплаты, то решение о возмещении вам ущерба должно принять общее собрание КТ. Стопроцентная явка необязательна, важно только простое большинство голосов.
В большинстве квартирных товариществ решение о выплате принимает правление, а позже, на общем собрании, члены КТ задним числом одобряют действия правления. Если собрание проголосует против, то у потерпевшей стороны есть возможность обратиться в суд.
В нашем доме три подвала: в двух - офисы, а третий, под моей квартирой, переоборудовали в жилое помещение. Там неграмотно поменяли сантехнический стояк, и теперь ко мне льется, простите, содержимое всех унитазов сверху. В Департаменте городского планирования заверили, что разрешения на перестройку не давали. Как мне взыскать ущерб?
В этом случае доказать материальный ущерб будет сложно. Понятно, что нарушена система коммуникаций. Но лично обратиться с каким-либо требованием к соседям вы не вправе.
Чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, вам надо отправить правлению квартирного товарищества заказное письмо (либо один экземпляр письма отдайте любому члену правления, чтобы на вашем экземпляре тот поставил отметку «принято такого-то числа»). Напишите о том, что соседи из такой-то квартиры изменили систему техкоммуникаций, что эта система является собственностью товарищества и для ее изменения необходимо согласие всех собственников, а такое согласие дано не было. Поясните также, к чему эта переделка привела в вашем жилище. Потребуйте, чтобы товарищество разобралось с этим вопросом и добилось приведения системы в соответствие с проектом дома. В конце припишите, что о результатах просите сообщить вам в течение месяца.
Если квартирное товарищество не отреагирует, то на него можно будет подать в суд, оформив требование о восстановлении техкоммуникаций и о взыскании с КТ некой суммы за бездействие.
Регистрация на бесплатные юридические консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом проходит по понедельникам с 9 до 12 часов по телефону 6720311.
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом
Foto: Kai Stachowiak / publicdomainpictures.net (CCO 1.0)