У нас вновь накопились темы, связанные с жизнью в квартирных товариществах и прозвучавшие на бесплатных юридических консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом.
Отвечает юрист Елена Каржецкая.
Некоторые члены нашего квартирного товарищества (КТ) без разрешения увеличили площадь своих квартир за счет лоджий. Город по результатам проверки предложил два варианта решения проблемы: либо восстановить все, как было, либо с согласия общего собрания КТ пригласить специалиста, сделать проект реконструкции лоджий и проверить, соответствуют ли ему соседские перестройки. А если утеплить фасад, не снимется ли вопрос лоджий, так как контур дома ведь сам собой изменится?
Вопрос не снимется. Тут дело в том, что лоджии не являются частями квартир. Расширяя за их счет жилище, член КТ увеличивает не только его размер, но и отапливаемую площадь. Следовательно, он действительно должен заказать проект перестройки и аудит, заручиться согласием сособственников и согласовать с городом, получив на эти работы строительное разрешение, позволяющее утверждать, что зданию не будет нанесен ущерб.
Но правильное техническое оформление автоматически не увеличит площадь квартиры в крепостной книге. Если, закрепив строительные изменения, КТ захочет внести в нее новую площадь квартир, ему придется всех собственников и их супругов вести к нотариусу и составлять соответствующие нотариальные документы.
Если новой отметки в крепостной книге не будет, то покупатель, пожелавший купить увеличенную квартиру, столкнется с тем, что банк может не дать ему кредит (об этом много пишут в последнее время), поскольку изменение площади жилища не легализовано.
В нашем КТ на квартирных батареях стоят считыватели. У меня такой сломался, товарищество его заменило, а потом выставило мне за это приличный счет. Правомерно ли?
По вашим словам, когда КТ в вашем доме переходило на систему считывателей, общее собрание не принимало решения о том, чьей собственностью они будут: товарищества или персонально его членов. Поэтому в данном случае все отопление, включая батареи и установленные на них считыватели, находится в зоне ответственности квартирного товарищества, и все расходы на работу, связанную с устранением неисправностей, должно нести КТ.
На вас расходы за установку нового прибора можно было бы возложить лишь в том случае, если бы вы захотели заменить исправный считыватель, скажем, на более эффектный по дизайну.
Вы можете, руководствуясь статьей 40 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, составить письменную претензию с отказом оплачивать счет, пока КТ не обоснует его законность. Укажите также, что согласно статье 12 упомянутого закона обязанность по содержанию системы отопления в доме лежит на квартирном товариществе.
Страховая фирма компенсировала мне ущерб от затопления моей квартиры, но сумму самоответственности посоветовала требовать с квартирного товарищества. Я обратилась к правлению с заявлением, однако меня игнорируют. В течение какого времени правление обязано отвечать?
Ни один закон этого не регулирует. Добрая традиция делопроизводства предполагает ответ в течение месяца.
Но у вас вопрос в том, что выплата подобных сумм должна проходить через утверждение общим собранием КТ. Попробуйте инициировать такое собрание. Если это не получится, обратитесь к юристу примирительной комиссии по вопросам квартирных товариществ (в Таллинне ее можно найти по телефону 6871223 или 56257713). Он пообщается с правлением и разъяснит, какие действия законны, а какие – нет.
В моей квартире прорвало батарею, КТ ее поменяло, страховку за нанесение ущерба от затопления мне выплатили, но товарищество ни за что не хочет компенсировать мне сумму моей самоответственности по страховке – 200 евро. Председатель заявил: «Батарею вам оплатили, а больше ничего оплачивать не будем». Как мне все-таки взыскать с товарищества эти деньги?
Ваш председатель неправ. Существует Обязательственно-правовой закон (Võlaõigusseadus), ст.115 которого четко устанавливает, что виновник ущерба должен покрыть его в полном объеме. Если бы у вас не было страховки, то квартирное товарищество должно было бы оплатить ремонт в вашей комнате. А так – только сумму самоответственности.
За сколько дней до общего собрания квартирного товарищества можно подавать предложения в его заявленную повестку дня?
В Законе о некоммерческих объединениях, который регулирует этот вопрос, написано, что это можно делать в течение трех дней с момента приглашения на общее собрание.
Однако в законе также сказано, что те вопросы, которые предварительно не были включены в повестку дня, можно внести в нее на самом собрании, если на нем присутствуют все члены КТ или с таким предложением согласятся 90 процентов членов товарищества, присутствующих на собрании.
Вправе ли член правления КТ осуществлять в доме какие-либо разовые работы и получать за это деньги?
Если он сам решает что-то сделать, а потом задним числом требует за это деньги, то – нет, не имеет права. Общее правило таково, что тратить деньги вне плана хозяйственной деятельности, утвержденного общим собранием товарищества, правлению не разрешено.
Если же общее собрание КТ делегирует правлению выбор работника или фирмы для проведения конкретной работы и правление утвердит одного из членов правления как работника, то право на такую работу у него появится. Но в этом случае такого работника надо – хоть даже на один день - внести в регистр трудовой деятельности.
Могу ли я самолично застеклить балкон в сталинском доме? Очень дует.
Балкон – это совместная собственность членов КТ, в площади квартир балконы не учитываются. Если в КТ хотят стеклить балконы, то, следовательно, намерены изменить внешний вид здания, на что должно иметься согласие всех членов товарищества. Город разрешает стеклить балконы лишь при наличии такого согласия и общедомового проекта по застеклению.
Если ваше застекление не согласуется с подобным проектом, то сделано это будет на свой страх и риск. И если вас попросят эти стекла ликвидировать, вы обязаны будете сделать это за свой счет.
В нашем квартирном товариществе есть злостный должник. Суд встал на нашу сторону и присудил ему выплатить долг. Но он игнорирует и это. Что делать? С учетом того, что должник – живущий здесь гражданин Финляндии.
Если решение суда вступило в силу, вы можете передать его вместе с заявлением о начале исполнительного производства судебному исполнителю. Он и станет взыскивать долг. Важный момент: автоматически, без заявления от товарищества, судебное решение к судебному исполнителю не попадет!
Хочу, впрочем, отметить, что эстонский судебный исполнитель не может вести дела в Финляндии. Поэтому квартирному товариществу надо через наше Министерство юстиции (это бесплатное заявление, на странице Jurist aitab можно прочитать, как оно подается) передать решение суда на исполнение в Финляндию.
В 2010 году квартирное товарищество заказало проект реновации дома, взяло кредит, но работа не доведена до конца. Что теперь делать рядовым членам КТ?
Для начала нужно выяснить, что именно товарищество решило в 2010 году, а также прояснить, какой кредит и на что именно был потрачен, что за договор был заключен между КТ и строительной компанией.
Соответствующие документы можно запросить у правления. Если оно на ваш запрос не отреагирует, обратитесь в столичный (ведь ваше КТ - в Таллинне) информационный центр по вопросам квартирных товариществ, специалист которого свяжется с вашим правлением и разъяснит ему, что предоставлять документы члену КТ оно обязано.
***
Отвечает юрист Софья Певзнер-Белошитски.
Каким образом происходит письменное голосование в квартирном товариществе?
Оно возможно в том случае, когда это позволяет устав КТ. А выглядит процедура так, что всем членам товарищества рассылается письменный проект общего собрания, в нем правление расписывает, что оно собирается менять и делать, и выносит каждый пункт на голосование.
В течение указанного срока члены товарищества ставят на этом документе галочки «за» или «против». В п.3 ст.21 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе говорится, что решение принимается большинством проголосовавших, если в уставе nоварищества не сказано иное. Правда, есть решения, для принятия которых необходимо ¾ или 100 процентов голосов членов товарищества.
Затем правление составляет протокол голосования, в котором представляет таблицу голосов поквартирно, обозначает принятое решение и доводит все это до всех членов КТ.
Может ли квартирное товарищество выставлять собственнику квартиры счет за балкон?
Счет за балкон может быть выставлен при условии, что площадь балкона занесена в крепостную книгу как жилая площадь. Собственнику следует проверить данные крепостной книги и сравнить площадь квартиры в счетах. Согласно практике, счет должен содержать данные, которые соответствуют данным крепостной книги.
В квартире на последнем этаже появилась плесень, мы написали заявление в страховую фирму, та сделала заключение, что причина в крыше, выплатила нам деньги за ущерб и обязала КТ сделать нам ремонт. Сделали, плесень вновь образовалась. Мы, разумеется, опять обратились и в страховку, и в строительную компанию, которая ремонтировала нашу квартиру. Последняя заявила, что сделала нормальный аварийный ремонт. Какие еще шаги мы могли бы предпринять?
Если товарищество не отказывается решать вашу проблему, действует, то вопрос на самом деле в том, что ремонт выполнен не надлежащим образом. Это может подтвердить строительный эксперт, которого надо вызвать на место. Сначала потребуйте у товарищества провести такую экспертизу, а если откажется, наймите эксперта сами. Счет за его услуги выставите товариществу. Ваши дальнейшие действия будут зависеть от результата экспертизы.
Регистрация на бесплатные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по тел. 6720311.
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом
Foto: hippopx.com (CCO 1.0)