Газета «Столица» попросила Эстонское бюро депутата Европарламента Яны Тоом прокомментировать письмо, которое пришло в редакцию и касается руководства квартирного товарищества (КТ). С удовольствием делаем это и даже больше: приводим примеры вопросов, связанных с той же темой и заданных на наших бесплатных юридических консультациях.
Итак, письмо. В нем говорится, что председатель одного из столичных квартирных товариществ годами работает на благо жильцов вроде бы бесплатно. Но у членов КТ есть смутные подозрения, что «внедрена система» проведения конкурсов на ремонтные и другие работы с применением так называемых откатов.
Тем более, что на собраниях всегда «протаскивались» именно те подрядчики, которые выбраны председателем: «Вплоть до срыва решений собрания, если дело шло не так, как ему хотелось. Назначались новые собрания, на которых и удавалось продвинуть те фирмы, которые угодны председателю. С другой стороны, все знают, что правление получает оплату за труды на одного платящего налоги члена, который передает деньги другим. Также без решения общего собрания правление само себе и наемным работникам на короткое время поднимает, а затем опускает на прежний уровень зарплаты».
Автора письма волнует, «как эти выкрутасы можно оценить с точки зрения законов», а еще он просит «просветить квартировладельцев, верящих в безнаказанность членов правления».
Хозяева дома – все члены КТ, а не одно его правление
Перво-наперво подчеркнем, что никогда и ни в одном доме правление бесконтрольно «не разгуляется», если члены квартирного товарищества этого не позволят.
Алгоритм прост: участвуем в формировании повестки дня общих собраний КТ, ходим на них, голосуем, в случае необходимости меняем и дополняем устав товарищества, переизбираем правление, требуем регулярных годовых отчетов о хозяйственной деятельности, следим за тем, как правление выполняет решения собрания. Усвойте, пожалуйста, что, если вы хотите, чтобы в КТ был порядок, никто не придет и не сделает все вышеперечисленное за вас! Да, и очень полезно было бы время от времени заглядывать в Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе. Если сами не в состоянии его найти, попросите кого-нибудь из членов КТ помочь вам.
«Квартирное товарищество – это юридическое лицо, и закон требует корректного оформления всех его решений, договоров подряда (на выполнение конкретной работы) и договоров с членами правления КТ (об оплате их труда в товариществе), - комментирует юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая. – Товарищество как работодатель не вправе оформлять на работу человека, если тот реально не работает в КТ. В противном случае квартирное товарищество нарушит нормы трудового законодательства и Закон о налогообложении. Трудовой договор не обязательно должен быть письменным, однако работник в любой момент может потребовать у КТ подтверждения наличия между ним и товариществом трудовых отношений и вследствие этого – обязательств по выплате зарплаты именно ему.
Что касается стабильности суммы заработной платы, то выплаты квартирного товарищества работникам (в том числе компенсации членам правления) должны проходить через решения общего собрания КТ и производиться лишь в том объеме, какой зафиксирован в годовом бюджете КТ на общем собрании. Колебания зарплаты в течение года невозможны. Исключение бывает только тогда, когда общее собрание принимает решение, что зарплата члена правления, управляющего, дворника или иного работника равна минимальной зарплате, установленной в стране. При таких обстоятельствах зарплата повышается автоматически в начале каждого календарного года, согласно объявленной правительством новой ставке минималки».
***
А теперь к вопросам, прозвучавшим на консультациях. И ответы юриста Елены Каржецкой.
В 2002 году один член нашего тогда жилищного товарищества представил правлению бумагу о том, что срезает в своей квартире батареи и обращается в проектную организацию, где ему насчитают, сколько ему из расчета своей площади теперь придется платить за тепло. Насчитали - в объеме 12,1% от той суммы, что он платил бы при наличии батарей. Правление согласилось. Можем ли мы – новое правление уже квартирного товарищества – отменить старое решение в отношении платы за отопление в этой квартире?
Госсуд декларировал, что переход от расчета платы за тепло по метражу на процентный возможен лишь при согласии всех собственников. Иными словами, этот вопрос решает не правление. Рекомендую вам вынести его на общее собрание товарищества.
Впрочем, согласие всех собственников можно получить не только на общем собрании. Достаточно будет подписей всех членов КТ под соответствующим письменным соглашением.
Наследник умершего собственника квартиры уже несколько лет не вступает в наследство. Он исчез, за квартиру не платит. Долг растет, правление квартирного товарищества не знает, что с этой квартирой делать. Может ли КТ возбудить производство по наследственному делу?
Может. В Законе о наследовании сказано, что любое заинтересованное лицо имеет право обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. КТ вправе это сделать, потому что от этого зависят его требования по платежам. Чем быстрее товарищество пойдет к нотариусу, тем лучше. Ведь иначе оно потеряет деньги, так как истечет срок давности требования по долгу. КТ может требовать долг за три года до подачи судебного иска в отношении должника.
В соседней квартире с утра до вечера лает собака - пока соседка на работе. Жить просто невозможно. Констебль, муниципальная полиция говорят, что это не их тема. Председатель КТ тоже ничего делать не хочет. Куда обращаться?
Дневной лай собаки юридически нарушением общественного порядка не является. Здесь следует переговорить с констеблем, чтобы тот все же связался с собственником квартиры и попросил учесть ваши жалобы. Кстати, важно, чтобы они поступали не только от вас, но и от других жильцов дома, тогда это была бы коллективная жалоба. Ее хорошо бы передать и председателю КТ, который будет обязан отреагировать. Под реакцией товарищества я понимаю процесс принудительного отчуждения недвижимости.
Можно обратиться также в Эстонский союз защиты животных, который даст вам рекомендации, как поступить в такой ситуации. В некоторых случаях, когда владелец собаки не понимает обращенных к нему просьб, инициируется дело об отчуждении животного.
Живу в столице, на последнем этаже дома. Протекает крыша, КТ и председатель проблему решать не хотят, мою беду игнорируют. Что делать?
Идти в Харьюский уездный суд. Никакой другой инстанции, которая в этой истории заставила бы КТ шевелиться, нет. Либо вы обращаетесь в суд с требованием, чтобы товарищество исправило положение, либо чините крышу за свой счет и обращаетесь в суд с требованием к товариществу возместить все ваши затраты.
Поскольку обращение в суд предполагает, что вы должны доказать негативные последствия протечек и бездействие товарищества, нужно приложить фото, ваше письменное обращение к КТ с просьбой назвать сроки ликвидации протечки. Необходимо также привлечь строительного эксперта, который запротоколирует состояние кровли и выдаст вам акт, где обозначит причину протечек. Экспертное заключение оплатите самостоятельно и потребуете, чтобы КТ компенсировало вам эти издержки.
Я унаследовала квартиру после смерти мужа, в ней не живу, а КТ все время начисляет мне сумму за вывоз мусора. Председатель утверждает, что я должна платить, как все. Разве это законно? Ведь моего мусора там нет. На даче я написала заявление, и зимой за вывоз мусора с меня денег не берут.
В Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе сказано, что если вы являетесь собственником квартиры и ваше квартирное товарищество потребляет единую услугу, то по общему принципу расходы на нее распределяются между всеми собственниками, исходя из площади их квартир. Это касается не только вывоза мусора, но, к примеру, и лифта, платить за который обязаны все, хотя первые этажи им никогда не пользуются. Вот почему и вам начисляют за мусор.
Этот принцип оплаты можно изменить, если все собственники КТ примут решение прописать в уставе товарищества положение о том, что плата за вывоз мусора взимается не по метражу, а по количеству реально проживающих в квартире людей.
Что касается вывоза мусора на даче, это совсем другое. Там вы являетесь единственным собственником, услуга оказывается лично вам. Поэтому если сообщаете, что это не ваше основное место жительства, что в такой-то период времени вы там не живете, то мусоровывозящая компания имеет право приостановить оказание вам услуги.
Допустимо ли на квитанциях по квартплате обозначать имена должников, номера их квартир и сумму долга? Правление считает, что допустимо.
Если эти счета получают только члены квартирного товарищества, допустимо. У членов КТ имеется обоснованный интерес к теме должников в своем доме. Советую ознакомиться с материалом «Обработка личных данных в квартирном товариществе», опубликованным в марте 2021 года на сайте Инспекции по защите данных.
Регистрация на бесплатные телефонные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по тел. 6720311.
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом
Foto: hippopx.com (CCO 1.0)