В этом выпуске рассмотрим очередную порцию вопросов, связанных с квартирными товариществами. На бесплатных юридических консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом на них были даны краткие, но исчерпывающие ответы.
На вопросы отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.
Работаю дворником в квартирном товариществе. Дом стоит у дороги, одна сторона которой принадлежит КТ, другая – городу. Каждый раз, когда выпадает снег, снегоуборочная фирма, нанятая городом, убирает его территорию и здоровенным ковшом заваливает территорию товарищества. И чтобы расчистить уже и эти завалы товарищество вынуждено нанимать спецтехнику. Вы же понимаете: одно дело, когда убираешь снег с земли товарищества, другое – когда должен убирать весь снег с дороги и должен нани-мать спецтехнику. Как быть в этой ситуации?
Надо предъявить снегоуборочной фирме письменную претензию с требованием незамедлительно убрать завалы, потому что своими действиями компания наносит КТ ущерб. Укажите, что если к такому-то числу очистка территории товарищества не будет завершена, то оно будет вынуждено заказать для уборки другую фирму и выставить счет виновнику. Помимо этого, конечно же, уведомите город как заказчика. Уверена, что согласно за-ключенному между городом и фирмой договору город оставил себе рычаги влияния на нерадивую фирму.
В свое время председатель КТ дал нам устное согласие на застекление балкона. Теперь товарищество прислало извещение, что будет менять полы балконов, наши стекла, дескать, мешают, их надо снять. Помогите разобраться.
Вы должны получить решение общего собрания товарищества, в котором говорится о ремонте балконов. Есть позиция суда о том, что общее собрание, принимая решение о ремонте, должно принимать его комплексно, то есть предусматривать и расходы на восстановление доремонтного состояния. В вашем случае общее собрание должно было оценить, что делать с теми, у кого балкон застеклен.
Если такого решения общее собрание не принимало, то придется исходить из того, что остекление балкона вы совершили на свой страх и риск. То есть убирать стекла и ставить их обратно должны будете за свой счет. Особенно в ситуации, когда у дома нет проекта на остекление.
Другой вопрос – насколько ваши стекла реально мешают ремонту балконного пола. Ч.3 ст.72 Закона о вещном праве гласит, что собственник имеет право пользоваться общим имуществом КТ (балконом) настолько, насколько это не препятствует другим собственникам. Следовательно, если ваше остекление не мешает проведению ремонта, никто не вправе заставить вас его убрать.
По уставу КТ, выборы правления должны проходить каждые два года. У нас не проходят. Инициативная группа объявила внеочередное общее собрание товарищества, чтобы избрать правление. На первом собрании не было кворума, повторное превратилось в хаос, никого выбрать не удалось. Что делать дальше?
Либо вы обращаетесь в суд для назначения временного замещающего члена правления, задачами которого будут проведение общего собрания и выборы членов правления КТ. Либо правление, которое все еще обозначено в B-карте товарищества, снова созывает внеочередное общее собрание с повесткой дня – выборы правления.
Член правления прислал не подписанное дигитально письмо с просьбой вывести его из состава правления и убрать имя с B-карты. Как товариществу осуществить эту процедуру и как быть, если недавно этот человек заикнулся о желании вернуться в правление?
Выведение из правления происходит на общем собрании товарищества – желательно сразу после получения заявления. До решения общего собрания для третьих лиц (банков, госучреждений) заявитель все еще является членом правления.
У нас маленькое квартирное товарищество. Восемь из десяти квартир находятся во владении одного лица. Он все время сдает их, летом - посуточно. Разрешено ли превращать дом фактически в гостиницу? Этот человек вообще делает, что хочет, полагая, что владение большинством квартир дает ему на это полное право. Так ли это?
Начну с первого вопроса. Закон пока не содержит запрета на упомянутое вами использование своей собственности. Но дом может своим внутренним документом запретить подобные вещи, исходя из того, что если статус жилого помещения не изменен на коммерческий, то квартиру следует использовать по ее целевому назначению.
Что касается второго вопроса, здесь надо начать с изучения устава вашего квартирного товарищества. В ситуациях, когда квартиры поделены таким неравномерным образом, в уставе прописывают, что при голосовании каждый собственник имеет один голос - вне зависимости от количества квартирной собственности. Посмотрите, есть ли такое положение в вашем уставе.
Если нет, инициативная группа - двое остальных собственников – может потребовать созыва общего собрания КТ с целью внесения такого изменения в устав.
Замучило курение в подъезде. Как квартирное товарищество может воздействовать на таких курильщиков?
Ст.29 Закона о табаке запрещает курение в помещениях общего пользования, на лестничных площадках и в коридорах квартирных товариществ. Согласно ст.49 того же закона, за нарушение этого запрета может быть наложен штраф до 20 штрафных единиц, или 80 евро. Наложить такой штраф может муниципальная полиция.
Если в квартире никто не живет, а товарищество выставляет счет за вывоз мусора, разве это законно?
По закону, все расходы, которые несет КТ, распределяются между всеми собственниками квартир, исходя из площади их недвижимости. И неважно, используется квартира, сдается или нет.
Однако в законе сказано, что собственники могут внести изменение в устав КТ: если квартира пустует, счет за общее электричество, вывоз мусора и т.п. ее собственнику не выставляется.
Можно также созвать внеочередное общее собрание КТ, на котором поставить на голосование вопрос об освобождении владельца данной квартиры от платы за вывоз мусора. Но тут должно быть согласие всех собственников.
Рядом с нашим домом располагается гаражное товарищество, где один собственник устроил мастерскую по ремонту автомобилей. В результате наше квартирное товарищество страдает не только от шума механизмов, но и вдыхает ядовитые «ароматы» лакокрасочных материалов. Куда мы только не жаловались, в том числе самому мастеру, все без толку. Что вы нам посоветуете?
Посоветую обратиться в Центральную лабораторию Департамента здоровья, сотрудники которой приедут, проведут необходимые замеры и выдадут вам заключение о степени вреда для здоровья. Если выявится превышение по загрязнению воздуха, то можно будет обратиться в суд с требованием прекратить деятельность мастерской.
Кроме того, можно было бы проверить, насколько предпринимательская деятельность этого человека вообще законна.
Чтобы квартирному товариществу взять кредит, должно быть согласие всех его членов?
В ст.36 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе сказано, что для того, чтобы взять кредит, надо выполнить одновременно два условия: проголосовать должны 50% + 1 собственник, которым принадлежит 50% + 1 площади квартирного товарищества.
Я купил квартиру. Перед покупкой у продавца был долг по коммунальным платежам. Он его погасил. Получив первый счет, я увидел, что товарищество начислило мне пени на ту сумму долга. Это правильно?
Да, пени могут быть выставлены позже. По закону, если вы купили квартиру у собственника, то за все долги по ней вы несете с ним солидарную ответственность. Поэтому письменно обратитесь к бывшему владельцу с просьбой выплатить пени как сумму, возникшую в результате его действий. Если выплатите ее сами, будете иметь полное право потребовать у него возвращения вам этих денег. Если он откажется, то вопрос придется решать в суде.
Я не согласна с тем счетом, что выставило мне квартирное товарищество, почему-то увеличив на бумаге площадь моей квартиры. Как мне действовать?
Согласно ст.40 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, вы имеете право не оплачивать ту часть счета, с которой не согласны. О своем несогласии следует оповестить правление КТ письменно. И до тех пор, пока товарищество не докажет обоснованность увеличения счета, вы будете платить за квартиру из расчета той ее площади, что указана в крепостной книге.
Регистрация на бесплатные телефонные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по тел. 6720311.
Маргарита Корнышева,
советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом
Фото: HanaChramostova / publicdomainpictures.net (CC0Public Domain)