Поменять жизнь – продать или купить квартиру

Share

По поводу купли-продажи недвижимости люди обращаются в Эстонское бюро депутата Европарламента Яны Тоом постоянно. И получают бесплатные юридические консультации. Ответами юриста именно на эту тему мы открываем очередной сезон нашей рубрики.      

Прием ведет юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Я, как говорится, на пороге развода. Могу ли продать унаследованную мною квартиру без согласия супруга, который в ней никогда не жил и о котором я уже давно ничего не слышала? 

Юридически эта квартира как наследство — ваше имущество, супруг к нему отношения не имеет. Согласно Закону о семье, недвижимость, полученная в распоряжение за время брака на основании дарения или путем наследования, является раздельным имуществом.

Однако нотариусы часто перестраховываются и просят супруга, чьим имуществом наследуемая недвижимость не является, подтвердить, что тот понимает, о чем идет речь.

Дочь купила квартиру, прожила в ней несколько лет, а потом уехала в Германию, где теперь живет и работает. Квартиру в Эстонии хочет продать. Придется ли ей платить налог?

Здесь имеет значение вопрос налогового резидентства. Ваша дочь, по всей видимости, является налоговым резидентом Германии, а, следовательно, чтобы определить место уплаты налогов, надо смотреть законодательство этой страны. Дочери следует обратиться в информационную службу тамошнего налогового ведомства и уточнить, где и какие налоги ей надо будет заплатить, если она продаст квартиру в Эстонии.

Хочу продать квартиру, нашла покупателя. Он заплатил мне две трети суммы, остальное обещал выплатить в ближайшее время. Как  зафиксировать это обещание на бумаге?

Все, что касается квартиры, оформляется только нотариально. В вашем случае можно заключить договор с отложенным переходом права собственности, который будет означать, что право собственности перейдет покупателю только тогда, когда на ваш счет такого-то числа будут переведены все деньги. Срок перевода оставшейся суммы вы с покупателем можете оговорить самостоятельно, а на случай нарушения этого срока вы вправе предусмотреть санкции — вплоть до расторжения договора.

Заключенный вами договор даст покупателю право проживать в квартире, зарегистрироваться там, а также обяжет его оплачивать коммунальные услуги. Но юридическую ответственность за эту квартиру будете нести по-прежнему вы.

Второй неплохой вариант – ипотека. Право собственности переходит покупателю, но в договоре купли-продажи указывается, что продать или заложить квартиру без вашего согласия он не может и что должен вам определенную сумму с таким-то графиком ее погашения. На случай, если новый собственник денег не найдет, устанавливается залог в вашу пользу, то есть ипотека. Очень важно, чтобы она была внесена в крепостную книгу, важно также, чтобы в нотариальном договоре было оговорено ваше право при невыплате вам оставшейся суммы сразу идти к судебному исполнителю. Тот продаст квартиру, и с этой продажи вы получите долг покупателя, а покупатель – в идеале — то, что уже выплатил вам.

У меня есть квартира, вторую недавно унаследовал. Намерен улучшить свои жилищные условия. Если продам обе и куплю одну, должен ли буду заплатить подоходный налог?

Закон о подоходном налоге устанавливает, что с прибыли, полученной от продажи квартиры, следует уплатить подоходный налог. Это правило, а не исключение. Освобождение от уплаты налога может возникнуть только в ряде исключительных  и установленных законом случаев. Одно из таких исключений – продажа своего основного места жительства.

Поэтому одну квартиру — лучше полученную в наследство – вам следует продать как жилье, которое на момент продажи вы действительно  использовали как основное место жительства. Тогда налог платить не придется (еще условие – в последние два года у вас не должно быть сделок по продаже квартир). А при продаже другой квартиры зафиксируйте разницу между покупочной и продажной ценой, с нее и надо будет заплатить 20-процентный подоходный налог.

Как мне продать квартиру, которую я получила в собственность по дарственной, а для дарителя было прописано право пожизненного проживания в ней?

В такой ситуации продать квартиру вы вправе только с обременением, то есть вместе с человеком, в отношении которого установлена пожизненная рента. Снята она может быть в двух случаях: либо в связи со смертью дарителя, либо если он даст согласие на отмену пожизненного проживания и зафиксирует это у нотариуса. Там же можно прописать пожизненную ренту на другой жилплощади, которой дарителя обеспечат те, кому он в свое время подарил квартиру.     

У квартиры два собственника – в равных долях. Эту недвижимость они получили до своих браков. Один из сособственников проживает в квартире, другой – нет. Как ее продать? Будут ли доли облагаться налогом? 

Оба собственника и покупатель приходят к нотариусу, подписывают договор купли-продажи и получают деньги, которые делят пополам. Подоходный налог с продажи своей части должен будет заплатить тот  собственник, который не использовал это жилище как постоянное место жительства.

После смерти моего мужа его долю нашей квартиры унаследовали я и наш единственный сын. Теперь он захотел продать квартиру. Может ли сделать это без моего согласия?

Нет, не может. Требуется согласие обоих собственников. Если вы не согласитесь, вашему сыну придется обратиться в суд, который и решит судьбу этой недвижимости. Здесь самое важное для вас – не отмахиваться  от судебного процесса, а обязательно принимать в нем самое активное участие, вовремя реагируя на каждый поступивший из суда документ. В эстонской судебной практике бывали случаи, когда суд запрещал продажу. Но для этого должны быть чрезвычайно веские основания.  

Мы с братом владеем одним участком в равных долях. Он готов продать свою мне, но мы никак не можем сойтись в цене. Недавно брат заявил, что в таком случае продаст свою часть третьему лицу. Вправе ли он это сделать?

Ваше согласие на продажу его доли ему не требуется. Но после заключения нотариального договора купли-продажи он обязан сообщить вам об этом, и вы имеете право в течение двух месяцев подойти к нотариусу, который оформлял сделку, и за ту же сумму выкупить у покупателя этот участок.

Второй вариант. Обратитесь в суд и разделите недвижимость, а в качестве денег, которые вы готовы заплатить за долю брата, предложите сумму, которую готовы обосновать.

Мы внесли предоплату за квартиру, однако через некоторое время продавец передумал ее продавать и деньги нам тоже не возвращает. Что делать?  

Обращаться в суд. Поскольку нарушение договора – достаточно широкое понятие, все конкретные моменты может эффективно оценить и вынести решение только суд. Речь пойдет о необоснованном обогащении, и ваше требование будет действительно в течение трех лет.

Как продать квартиру без помощи маклера, если хочу получить деньги за нее наличными?

Цену вы назначите самостоятельно. Чтобы определить ее хотя бы приблизительно, стоит посмотреть предложения по похожим квартирам,  выставленные на сайтах продажи недвижимости.

Потом надо дать объявление о продаже и – встречать потенциальных покупателей. Если достигнете с кем-то из них договоренности, вместе пойдете в заранее оговоренное время к нотариусу и оформите сделку купли-продажи. Нотариус обязан на понятном вам языке пояснить все нюансы сделки. Услуги нотариуса оплачиваются поровну.  Оформив сделку, продавец и покупатель зафиксируют показания счетчиков, подпишут в квартире акт о передаче этой недвижимости и ключей.

Самый простой способ при выплате вам наличных денег – покупатель должен внести их на депозит нотариуса, откуда они будут перенаправлены на ваш счет после подписания договора купли-продажи.

У нас две квартиры, одну из которых я получил в наследство и в которой мы сейчас живем, а другая досталась супруге по дарственной. В какой последовательности можем продать их без уплаты налога?

Обращаю ваше внимание на то, что обе квартиры являются раздельным имуществом, а значит, и продавцы будет разными. У вас не возникнет общих с супругой продаж и сделок.

По эстонскому законодательству продажа квартиры как получение дохода облагается налогом. Исключением является продажа своего основного места жительства. То есть вам лучше начинать с продажи той квартиры, в которой вы реально проживаете. Если вы в течение последних двух лет не совершали сделок по продаже недвижимости, то подоходный налог с продажи этой квартиры платить не будете.

Далее ваша супруга может переселиться в квартиру, которую получила по договору дарения, зарегистрироваться там, таким образом  продемонстрировав ее как свое постоянное место жительства. Через какое-то время  (точный срок законом не установлен) она сможет продать эту недвижимость также без налога.       

У нас с сестрой квартира в сособственности. Она пустует. Сестра проживает в России и хочет продать эту недвижимость, на что и я согласна. Как это сделать, чтобы ей не пришлось приезжать в Эстонию?

Сестра должна обратиться в нотариальное бюро в своем российском городе и оформить на ваше имя доверенность, где четко прописать, какие действия с квартирой вы можете осуществлять. Скажем, она доверит вам заниматься продажей квартиры с условием, что полученная сумма будет поделена таким-то образом.

Продал квартиру людям с Украины, они перепродали ее соотечественнику, которого не найти. Я пять лет продолжаю жить в ней, плачу за нее. Что меня может ожидать?  

У собственника есть основание потребовать вашего выселения. У него нет основания требовать выселения в ту же минуту, потому что оплата вами квартиры в течение длительного времени означает, что у вас с собственником заключен устный бессрочный договор  аренды. Прервать этот договор собственник может только при одном условии: уведомив вас заранее, за три месяца. И тогда в течение этого срока вы обязаны будете съехать.

Первая в новом сезоне регистрация на бесплатные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом пройдет 7 сентября с 9 до 12 часов по телефону 6720311.

Маргарита Корнышева,

советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

Share