КТ: язык общения, аудит, балконы, подвалы и соседи

Share

Продолжаем тему квартирных товариществ (КТ), начатую в прошлом выпуске по итогам бесплатных юридических консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом.          

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Действия правления нашего квартирного товарищества вызывают подозрения. Имеет ли право инициативная группа членов КТ заказать аудит деятельности правления?

Решение о проверке или аудите деятельности правления должно пройти через общее собрание. Именно собрание решает, быть ли аудиту, кто будет заниматься выбором аудиторской компании, формированием технического задания. Кстати, аудиторы проверяют, как правило, только бухгалтерскую составляющую, финансовую сторону. Проверка верности и законности действий правления в их компетенцию, в общем, не входит. А специального аудита, занимающегося исключительно квартирными товариществами, у нас нет. Так что все зависит от аудиторской фирмы – согласится она проверить и деятельность правления или нет.

Являюсь членом правления квартирного товарищества. Эстонский язык знаю слабо. В правление поступила анонимная жалоба о том, что у меня нет нужной для членства в правлении языковой категории. Меня вызвала Языковая инспекция. Я объяснила, что общаюсь по-эстонски, как умею, но всю информацию на эстонском языке жильцы дома всегда получают. Тем не менее мне выдали предписание сдать эстонский на B1. Это по закону? И можно ли остаться в правлении «без языка»?   

Если в обязанности члена правления КТ входит общение с жильцами, то он обязан владеть государственным языком на категорию B1. Поэтому на данном этапе, если вы хотите остаться в правлении, вам придется этот экзамен сдать. Не сдадите — Языковая инспекция может назначить вам к выплате принудительные деньги.

Вы можете выйти из правления, уведомив об этом Языковую инспекцию. Полномочия члена правления прекращаются с момента подачи заявления о выходе. В этом случае требование о владении языком на  B1 на вас более не распространяется.

Если вас впоследствии вновь изберут, оговорите себе работу без общения с членами товарищества. Пусть эту обязанность выполняет другой член правления. В таком случае языковых претензий к вам быть не может.

Ограничивает ли закон количество доверенностей в одни руки для голосования на общем собрании квартирного товарищества?

Закон это не регламентирует. Ограничение может содержаться только в уставе КТ. Если в уставе оно не прописано, значит, количество доверенностей в одни руки не ограничивается.

Правление квартирного товарищества решило добавить площадь застекленного нами 20 лет назад балкона к общей площади нашей квартиры и, естественно, начислять платежи с учетом большего метража. И так поступили со всеми квартирами, у которых есть балкон. Законно ли такое увеличение площади, как на это реагировать?

Незаконно. Правление ссылается на решение общего собрания КТ. Следовательно, вы вправе ознакомиться с ним и оспорить в суде.

Второй вариант. Получив счет, в котором указаны повышенные цифры, вы можете написать правлению: поскольку данное увеличение противоречит Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, а также судебной практике, вы, руководствуясь частью 3 статьи 40 упомянутого закона, отказываетесь нести расходы в таком объеме, поскольку считаете выставленный счет необоснованным. В законе, кстати, сказано, что, если собственник известил КТ о своем несогласии с суммой счета, он освобождается от начисления пени. Рано или поздно перед КТ встанет вопрос – либо взыскать с вас долг по суду (а доказать его законность оно не сможет), либо просто списать его.

Некоторые квартирособственники в товариществе увеличивают площадь своей недвижимости за счет балконов, но оплачивают по-прежнему меньшую. Как с этим бороться?  

Согласно Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах все платежи в товариществе распределяются исходя из указанной в крепостной книге площади квартиры. Следовательно, чтобы обязать этих собственников платить за большую площадь, нужно изменить регистровые данные. Если КТ решит, что всем собственникам, у кого есть балконы, их можно присоединить к квартирам (тем самым увеличив отапливаемую площадь), то это оформляется соглашением всех сособственников. Всем собственникам необходимо пойти к нотариусу и подарить или продать частицу своей мыслимой доли владельцам квартир с балконами. После этого площадь квартир с балконами будет считаться увеличенной, и люди будут платить в соответствии с реальной площадью.

Если не дарить мыслимые доли, а вопрос только в плате за отопление, то КТ должно внести в свой устав пункт, согласно которому те квартиры, которые увеличивают свою площадь за счет балконов, обязаны платить больше не на основании данных крепостной книги, а по фактическому состоянию.

Живу на первом этаже многоквартирного дома в Таллинне. Вот уже три года в моей ванной не греет змеевик. Долгая переписка с правлением КТ ничего не дала. Что делать?

Поскольку речь не об аварийных работах, и, возможно, затронута вся система нагрева воды, то может потребоваться решение общего собрания. Вопрос ремонта и возможной экспертизы для установления причины должен быть внесен в план хозяйственного года с выделением соответствующей суммы.

Поэтому рекомендую вам подать правлению заявление о том, что вы просите вынести на обсуждение общего собрания вопрос плохого функционирования системы нагрева воды и необходимости экспертизы в связи с тем, что у вас с 2017 года не работает змеевик. Правление обязано созвать общее собрание, на котором вы аргументируете свою позицию. Может оказаться, что это проблема не только вашей квартиры, а касается всего дома. Если неисправность может быть устранена в рамках договора на обслуживание, то правление обязано это сделать даже без решения общего собрания.

Если же ваше заявление останется без внимания, надо будет пойти в суд. С учетом того, что история длится не один год, он, несомненно, признает, что КТ обязано провести ремонтные работы.

А еще вы можете обратиться в комиссию по вопросам квартирных товариществ, одна действует в столичной мэрии, другая — в управе Ласнамяэ. Комиссия объяснит правлению, в чем заключается его задача в данном случае.  Вы вправе также самостоятельно заказать экспертизу, и, уже заручившись мнением эксперта, потребовать, чтобы правление КТ исправило ситуацию.

Купила квартиру, бывший собственник показал, какой подвальный бокс к ней относится. Оказалось, он занят. Я обратилась к товариществу, чтобы мне предоставили замещающий. Отказали. Какие шаги предпринять теперь?

Идти в суд и требовать компенсации.

Перестройками в своих квартирах многие собственники нанесли ущерб вентиляционной системе квартирного товарищества. Жить в доме стало невозможно, из вентиляционных отверстий несет пыль, запахи из всех кухонь. Письма в правление, собственникам ни к какому результату не привели. Как это отрегулировать?

У вентиляционной системы, которая устанавливается при строительстве дома, существует проект. Изменить его можно только с согласия всех собственников.

Закон четко говорит, что у любого собственника есть право предъявить к другому собственнику или квартирному товариществу требование о восстановлении той или иной внутридомовой системы по первоначальному проекту.

Если реакции не последует, тот, к кому обращался член квартирного товарищества, будет нести материальную ответственность за бездействие. Если требование не будет выполнено добровольно, его можно предъявить через суд. Это неисковое производство, все происходит на основании простого заявления.  В Таллинне можно также обратиться в примирительную комиссию по вопросам квартирных товариществ.

Вправе ли товарищество выставить собственнику квартиры штраф за то, что его жильцы не вывозят крупногабаритный мусор?

Квартирное товарищество вообще не вправе налагать штрафы. Оно вправе, если принадлежность мусора установлена, предъявить виновному требование о возмещении ущерба товариществу.

В квартире, которая сдается, всегда стоит ужасный шум, даже по ночам. Как с этими жильцами справиться?

Вы должны справляться не с ними, а общаться – либо напрямую, либо через правление — с собственником квартиры. Именно он ответственен перед квартирным товариществом и вами за соблюдение правил внутреннего распорядка.

Если не можете найти номер телефона собственника (и правление КТ его не знает), то обратитесь к районному констеблю, попросите связаться с собственником и передать ему ваш номер телефона, чтобы собственник связался с вами.

Предположим, общение с собственником достигнет «точки кипения», и он не наведет порядок. Тогда квартирное товарищество может обратиться в суд с требованием принудительного отчуждения «плохой» квартиры. Это означает, что собственник будет обязан ее продать, чтобы у нее появился новый владелец.

Регистрация на бесплатные телефонные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с  9 до 12 часов по телефону 6720311.   

Маргарита Корнышева,

советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

 

Share