Квартирные товарищества: о правлении и резервном фонде

Share

Когда мы записываем желающих на бесплатные консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом, из раза в раз повторяем: по вопросам квартирных товариществ не консультируем, но порой все же делаем исключения.        

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

К отчетно-выборному общему собранию квартирного товарищества (КТ) была сформирована повестка дня. Однако на собрании пункт об  избрании правления несколько видоизменили. Это нарушение закона? И если голосование идет списком, имеют ли право голосовать внесенные в этот список лица? Протокол собрания куда-то отправляется или остается в товариществе? Должны ли к нему прилагаться доверенности, выданные участникам собрания?     

Существует практика Госсуда, которая говорит, что повестка дня общего собрания товарищества должна содержать те вопросы, которые будут рассматриваться. Но это не значит, что уже в ходе собрания от формулировки вопроса нельзя отклоняться ни на букву.

Многие юристы считают, что при избрании правления имеют право голосовать и старые, и потенциальные члены правления. На мой взгляд, вопрос спорный, и при голосовании списком я бы такого права им не давала. Да и закон определяет, что люди не вправе голосовать по вопросам, касающимся их самих, либо их обязательств перед товариществом. Такие лица не могут голосовать за себя, но могут голосовать от имени тех, кто дал им доверенность.

Где остается и куда отправляется протокол собрания, зависит от того, какой вопрос решало собрание. Если это был вопрос об избрании нового правления, то протокол должен быть подан в Коммерческий регистр. Впрочем, можно направить туда просто выписку из протокола, которая касается выборов правления.

Доверенности, как и список участников собрания, прилагаются к протоколу в любом случае. Переводить доверенность с русского языка на эстонский для Коммерческого регистра необязательно. Но, вообще, для действий на территории Эстонии доверитель все же должен гарантировать перевод доверенности на государственный язык. Либо ее могут принять на собрании, но правление попросит собственника письменно подтвердить действия своего представителя. На это у него есть 10 дней.

На общем собрании квартирного товарищества избрали новое правление. Протокол с фамилиями передали для регистрации в нотариальное бюро (прямо в регистр передать было невозможно, так как никто из членов правления не обладает правом дигитальной подписи). Из бюро позвонили и сообщили, что протокол некорректен, регистр может его не принять. Хотим знать, что именно сделано неправильно? И как теперь быть?

Хотя в вашем протоколе можно вычитать, кого избрали в правление, но нет четко сформулированного решения общего собрания: избрать в правление тех-то. Чтобы внести имена членов правления, регистр не нуждается в полном тексте протокола, ему достаточно иметь выписку с решением, подписанную протоколировавшим и лицом, которое вело собрание.

Напишите прежнему правлению, что в пункт о выборах правления должны быть внесены имена кандидатов, результаты голосования и решение. Предложите готовую формулировку, которую тот, кто на собрании вел протокол, внесет туда.

Кстати, права и обязанности членов правления возникают не в момент  внесения их имен в Коммерческий регистр, а в момент избрания на общем собрании КТ.

Один член избранного правления КТ сразу после собрания пожелал выйти из правления. Можно ли представить в регистр список членов правления без учета этого человека?

Нет. Это будет фальсификацией протокола общего собрания, которое этого человека избрало. Заявление об отзыве он сможет подать лишь после того, как новое правление будет зафиксировано в регистре.

Вопрос отзыва члена правления решает правление КТ, а нового человека в правление имеет право избрать только общее собрание. В данном случае можно созвать внеочередное собрание.

Статья 48 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах предусматривает, что в КТ должен быть образован резервный фонд. Отменяется ли новым законом паевой капитал? Можно ли перевести его в резервный фонд?

В новом законе понятия «паевой капитал» действительно нет, появилось понятие «резервный капитал». По смыслу и технически это одно и то же, в балансах КТ надо лишь поменять название. Перевести паевой капитал в резервный фонд, следовательно, можно.

Каким образом может и должен формироваться резервный капитал: из свободных средств квартирного товарищества, с помощью целевого сбора денег его членами, как-то еще?

Для начала необходимо решение общего собрания КТ, которое определит размер резервного капитала. Закон устанавливает минимальный — одну двенадцатую от предполагаемых годовых расходов квартирного товарищества.

После того, как будет определена сумма, общему собранию надлежит решить, как эти деньги будут собраны. Определенная часть, безусловно, перейдет из паевого капитала. Остальное можно добрать, например, за счет дохода, получаемого товариществом от сдачи помещений в аренду. Если дохода не хватает или его нет, то необходимую сумму собирают собственники квартир, внося деньги в соответствии с величиной своих долей. Платежи можно растянуть во времени. А вот перевести средства из ремонтного фонда в резервный нельзя.    

У бухгалтеров есть разные мнения относительно того, можно ли использовать резервный капитал для нужд товарищества (на текущие расходы) или он должен лежать в неприкосновенности? Что имел в виду законодатель? У некоторых больших домов резервный фонд  составляет 20-30 тысяч евро — это большие деньги, которые со временем обесцениваются.

Законодатель эту ситуацию никак не комментирует. Ответ лежит в практической плоскости. Для чего КТ нужен резервный фонд? Это так называемый буфер на тот случай, когда потребуются непредвиденные расходы – скажем, придется платить за должников (они потом обязаны возвращать деньги в резервный фонд), возмещать судебные издержки. Главное, что надо знать: средства из резервного фонда нельзя тратить на то, что можно запланировать!       

Расходы на эксплуатацию растут. Значит ли это, что каждый год на общем собрании необходимо утверждать новый размер резервного фонда или бухгалтер без дополнительных решений попросту может держать его на уровне  1/12  от расходов дома?

Бухгалтер может держать резервный капитал на упомянутом уровне, если квартирособственники имеют полную информацию о жизнедеятельности товарищества и движении его средств. Когда такой информации нет, то рекомендую ежегодно проводить общее собрание, одним из вопросов на котором будет резервный фонд.

Надо ли менять устав квартирного товарищества в связи с таким нововведением, как резервный капитал?

Сам по себе закон не накладывает на КТ обязанность в связи с этим менять устав. Там четко сказано: если ваш устав противоречит закону, вы применяете положения закона.

Но если исходить из того, что устав – это главный документ товарищества, то, конечно, его следует привести  в порядок.

Регистрация на бесплатные юридические консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом проходит по понедельникам с 9 до 12 часов по телефону 6720311. 

Маргарита Корнышева,

советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

Share