Korteriühistud: juhatusest ja reservfondist

Kui me registreerime soovijaid tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos, siis kordame aina, et korteriühistute probleemide kohta me konsultatsioone ei anna, kuid vahel teeme siiski erandeid.        

Vastab Inimõiguste Teabekeskuse jurist Jelena Karžetskaja

Meie korteriühistu (KÜ) aruande- ja valimiskoosolekuks koostati päevakord. Koosolekul aga muudeti mõnevõrra selle punkti juhatuse valimise kohta. Kas see on seaduserikkumine. Ja kui hääletatakse nimekirjaga, kas siis sellesse nimekirja kantud isikutel on õigus hääletada? Kas koosoleku protokoll saadetakse kuhugi või jääb see ühistusse? Kas sellele tuleb lisada koosolekust osavõtjatele väljaantud volikirjad?

On olemas Riigikohtu praktika, mis ütleb, et korteriühistu üldkoosolekul peab päevakord sisaldama neid küsimusi, mida seal arutatakse. See aga ei tähenda, et koosoleku käigus ei tohi küsimuse sõnastusest kirjatähegi võrra kõrvale kalduda.

Paljud juristid on seisukohal, et juhatuse valimisel on õigus hääletada nii juhatuse eelmistel kui ka potentsiaalsetel liikmetel. Minu arvates on see küsimus vaieldav ning nimekirjaga hääletamise puhul mina neile niisugust õigust ei annaks. Ka seadus määrab, et inimestel ei ole õigust hääletada neis küsimustes, mis puudutavad kas neid ennast või nende kohustusi ühistu ees. Niisugused isikud ei saa hääletada iseenda poolt, kuid võivad hääletada nende nimel, kes on neile volikirja andnud.

Kuhu koosoleku protokoll jääb ja kuhu see saadetakse, oleneb asjaolust, millist küsimust koosolek lahendas. Kui oli tegemist uue juhatuse valimisega, siis tuleb protokoll anda üle äriregistrisse. Muide, sinna võib saata lihtsalt protokolli väljavõtte, mis puudutab juhatuse valimist.

Volikirjad, samuti koosolekust osavõtnute nimekiri, lisatakse protokollile igal juhul. Venekeelset volikirja ei ole äriregistri jaoks vaja eesti keelde tõlkida. Kuid üldjuhul peab volitaja garanteerima Eesti territooriumil sooritatavate toimingute jaoks volikurja tõlkimise riigikeelde.

See võidakse koosolekul vastu võtta, kuid juhatus võib paluda korteromanikku kinnitada oma esindaja volitusi. Selleks on tal aega 10 päeva.

Korteriühistu üldkoosolekul valiti uus juhatus. Protokoll selle liikmete nimedega anti registreerimiseks notaribüroosse (otse ei olnud seda võimalik äriregistrisse anda, sest kellelgi juhatuse liikmetest ei ole digiallkirja andmise õigust). Notaribüroost aga helistati ja öeldi et protokoll ei ole korrektne ning register võib seda mitte vastu võtta. Tahaksime teada, mis nimelt oli tehtud valesti. Kuidas peaksime nüüd toimima?

Kuigi teie protokollist võib välja lugeda, kes juhatusse valiti, ei ole selles üldkoosoleku täpselt sõnastatud otsust: valida juhatusse need ja need. Et juhatuse liikmete nimed sisse kanda, ei vaja register protokolli täielikku teksti. Seal piisab väljavõttest, millel on protokollija ja koosoleku juhataja allkiri.

Kirjutage eelmisele juhatusele, et punkti juhatuse valimise kohta tuleb kanda kandidaatide nimed, hääletamise tulemused ning otsus. Lisage valmis sõnastus, mille isik, kes oli koosoleku protokollija, selle väljavõttesse sisse kannab.

Muide, juhatuse liikmete õigused ja kohustused tekivad mitte nende nimede äriregistri kandmise, vaid nende KÜ üldkoosolekul valimise hetkest.

Üks valitud KÜ juhatuse liikmetest soovis pärast koosolekut juhatusest kohe tagasi astuda. Kas võib esitada äriregistrile juhatuse liikmete nimekirja seda inimest arvestamata?

Ei. See oleks selle isiku valinud üldkoosoleku protokolli võltsimine. Avalduse tagasiastumise kohta võib ta esitada alles pärast seda, kui uus juhatus on registris fikseeritud.

Juhatuse liikme tagasiastumise otsustab KÜ juhatus. Õigus valida juhatusse uus inimene on vaid üldkoosolekul. Antud juhul võib kokku kutsuda erakorralise koosoleku.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv näeb ette, et korteriühistul peab olema reservkapital. Kas uue seadusega tühistatakse osakapital? Kas selle võib üle kanda reservkapitali?

Uues seaduses mõistet „osakapital“ tõepoolest ei ole. On ilmunud mõiste „reservkapital“. Põhimõtteliselt ja tehniliselt on see üks ja seesama. KÜ bilanssides tuleb ainult nimetus muuta. Järelikult võib osakapitali reservfondi kanda.

Kuidas võib ja tuleb moodustada reservkapital: korteriühistu vabadest vahenditest, liikmetelt raha sihtotstarbelise kogumisega või kuidagi veel?

Kõigepealt on vaja KÜ üldkoosoleku otsust, millega määratakse reservkapitali suurus. Seadusega on kehtestatud selle minimaalmäär – üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest.

Pärast seda, kui summa on kindlaks määratud, peab üldkoosolek otsustama, kuidas see raha kogutakse. Teatud osa läheb kahtlemata osakapitalist. Ülejäänu võib koguda näiteks selle tulu arvel, mida ühistu saab ruumide üürimisest. Kui tulust ei jätku või seda ei ole, koguvad vajaliku summa korteriomanikud, andes raha vastavalt oma osade suurusele. Makseid võib ajatada, aga raha remondifondist reservfondi üle kanda ei tohi.

Raamatupidajad on eri arvamusel selle suhtes, kas reservkapitali võib kasutada ühistu vajadusteks (jooksvateks kuludeks) või peab see olema  puutumatu. Mida on silmas pidanud seaduseandja? Mõnedel suurtel majadel moodustab reservfond 20 000 – 30 000 eurot. See on suur raha, mis aja jooksul oma väärtust kaotab.

Seaduseandja ei ole niisugust olukorda kuidagi kommenteerinud. Vastus küsimusele on praktilisel tasandil. Milleks on KÜ-le vaja reservfondi? See on niinimetatud puhver olukordadeks, kui on vaja teha ettenägematuid kulutusi, näiteks tuleb maksta võlgnike eest (viimased on kohustatud pärast selle raha reservfondi tagastama) või tasuda kohtukulusid. Kõige tähtsam, mida peab teadma, on see, et reservfondi summasid ei tohi kulutada selleks, mida on võimalik planeerida.

Ekspluatatsioonikulud kasvavad. Kas see tähendab, et iga aasta tuleb üldkoosolekul kinnitada reservfondi uus määr või saab raamatupidaja ilma täiendavate otsusteta lihtsalt hoida seda tasemel 1/12 maja aasta kuludest?

Raamatupidaja võib hoida reservkapitali mainitud tasemel, kuid korteriomanikel on olemas täielik informatsioon ühistu elutegevuse ja selle vahendite liikumise kohta. Kui niisugust  informatsiooni ei ole, siis soovitan korraldada iga aasta üldkoosolek, mille üks arutatavaid küsimusi on reservfond.

Kas on vaja muuta korteriühistu põhikirja seoses niisuguse uuendusega nagu seda on reservkapital?

Seadus ise ei pane korteriühistule kohustust sellega seoses põhikirja muuta. Seal on selgesti öeldud, et kui teie põhikiri on seadusega vastuolus, siis tuleb teil järgida seaduse sätteid.

Kui aga lähtuda sellest, et põhikiri on ühistu peamine dokument, tuleb see korda teha.

Tasuta juriidilistele konsultatsioonidele Euroopa Parlamendi liikme Yana Toomi Eesti büroos saab end registreerida esmaspäeviti kell 9-12 telefonil 6720311.   

Margarita Kornõševa,

Euroopa Parlamendi Eesti büroo nõunik

 

 

FacebookTwitterGoogle+LinkedInVKJaga

Tagasiside

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga